第二章 房地產(chǎn)及其描述

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性所決定的。因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的特性有全面、深入、正確的認(rèn)識(shí)。

　　房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，并且是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個(gè)特性。

　　一、不可移動(dòng)

　　不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。有時(shí)為了道路建設(shè)和古建筑保護(hù)等，需要對(duì)建筑物實(shí)施整體平移。例如，因城市道路擴(kuò)建需要，廣西壯族自治區(qū)一級(jí)保護(hù)文物“英國(guó)領(lǐng)事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動(dòng)的情況很少見(jiàn)，被移動(dòng)的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動(dòng)的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，移動(dòng)的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或是還原成了建筑材料。

　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如市中心）的距離、對(duì)外交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國(guó)目前城市建設(shè)和發(fā)展變化較大較快的情況下。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境（當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等），而不像其他產(chǎn)品，原料地、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過(guò)剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給短缺、價(jià)格較高的地區(qū)。由于人們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。

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