九、估價程序

　　估價程序（appraisal process）是指完成一個估價項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：⑴獲取估價業(yè)務(wù)；⑵受理估價委托；⑶制定估價作業(yè)方案；⑷搜集估價所需資料；⑸實(shí)地查看估價對象；⑹分析估價對象價值；⑺測算估價對象價值；⑻判斷估價對象價值；⑼撰寫估價報(bào)告；⑽內(nèi)部審核估價報(bào)告；⑾交付估價報(bào)告；⑿估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，可以了解到一個估價項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為，保障估價質(zhì)量，提高估價效率，防范估價風(fēng)險的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。

　　十、估價方法

　　房地產(chǎn)估價應(yīng)采用科學(xué)的方法（appraisal approach）進(jìn)行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價值通常可以通過下列3個途徑來求取：

　?。?）近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的--基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(chǎn)（similar propeny），是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　?。?）如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益-基于理性而謹(jǐn)

　　慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房

　　地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價值。

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