第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低及其變動(dòng)，是眾多對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，稱為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，簡(jiǎn)稱影響因素或因素。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)還需知曉各房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。為此，本章首先綜合說(shuō)明各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，然后把它們分為房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)有下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。并且，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)把握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對(duì)某一影響因素或者其變化時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果是應(yīng)向上調(diào)整還是應(yīng)向下調(diào)整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)r(jià)格的影響比樓層對(duì)價(jià)格的影響大。但是，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，那些影響較大的因素也許會(huì)變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒(méi)有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場(chǎng)與住宅相反，其樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)合理確定各種影響因素的權(quán)重及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果的調(diào)整幅度。

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