二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值

　　（一）成交價(jià)格

　　成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易-買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。

　　理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：

　　（1）賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意接受的最低價(jià)格（簡稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低價(jià)格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。

　　（2）買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意支付的最高價(jià)格（簡稱最高買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高價(jià)格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。

　?。?）賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：

　　最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)

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