第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策

　　1、城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為?！恫疬w條例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，集體土地上的拆遷行為按《土地管理法》執(zhí)行。自拆自建行為不需要取得房屋拆遷許可證。

　　拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。

　　2、申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　房屋拆遷管理部門(mén)收到拆遷申請(qǐng)和規(guī)定文件后，應(yīng)對(duì)文件進(jìn)行審查并對(duì)拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放拆遷許可證同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋。不得改變房屋和土地的用途，不得租賃房屋。

　　拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷和補(bǔ)償和安置簽訂書(shū)面協(xié)議。協(xié)議簽訂后是否公證由雙方當(dāng)事人自主選擇，但對(duì)于拆除代管房屋必須公證。

　　拆遷的實(shí)施方式有：自行拆遷和委托拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同，接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人也不得接受拆遷委托。

　　3、房屋拆遷補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

　　拆遷貨幣補(bǔ)償原則是等價(jià)有償。對(duì)于拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅。在確定被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)于房屋用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門(mén)的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。對(duì)于房屋內(nèi)部裝修由于會(huì)加大評(píng)估成本延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間不利于拆遷工作的進(jìn)行，對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償主要應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物。評(píng)估時(shí)不但要考慮房屋本身及占用的土地還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算也是以等價(jià)為原則。差價(jià)結(jié)算要按差價(jià)多退少補(bǔ)處理。

　　4、對(duì)于拆除租賃房屋，由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

　　5、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無(wú)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

　　設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：①認(rèn)定抵押的有效性，因?yàn)楫?dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，未進(jìn)行抵押登記的視為無(wú)效抵押。②及時(shí)通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行③能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可④不能解除抵押關(guān)系的，按法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照法規(guī)向抵押人進(jìn)行追償。

　　對(duì)于公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償一般由政府主管部門(mén)進(jìn)行重新建設(shè)或進(jìn)行補(bǔ)償。評(píng)估時(shí)由于沒(méi)有足夠交易案例，通常無(wú)收益或收益較少，因此采用成本法評(píng)估。

　　對(duì)于超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑物不予補(bǔ)償，未超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑物按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑不予補(bǔ)償，不過(guò)違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍，由其出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門(mén)無(wú)權(quán)認(rèn)定。對(duì)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)處罰并允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。

　　6、拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額。前三項(xiàng)按省級(jí)政府規(guī)定執(zhí)行，后者由拆遷人和被拆遷人協(xié)調(diào)確定，協(xié)商不成可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定可以由被拆遷投標(biāo)、拆遷當(dāng)事人抽簽以及采用拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致共同接受的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由2名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的應(yīng)當(dāng)回避。

　　拆遷估價(jià)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市縣人民政府或其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

　　估價(jià)目的為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，拆遷規(guī)模大分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日。

　　估價(jià)方法一般采用市場(chǎng)比較法，采用其他的估價(jià)方法的，要在報(bào)告中充分說(shuō)明原因。

　　實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可，因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。原則上同一拆遷范圍的由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，若由兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行技術(shù)協(xié)調(diào)執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

　　7、拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、面積的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。若雙方當(dāng)事人對(duì)性質(zhì)和面積協(xié)調(diào)一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。若雙方對(duì)性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定，或者向具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位委托測(cè)算。

　　8、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人提供被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。原估價(jià)機(jī)構(gòu)收到估價(jià)課復(fù)核申請(qǐng)的應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告。沒(méi)有改變的應(yīng)出具書(shū)面通知。另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

　　拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的或另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)調(diào)不一致的，可以自收到復(fù)核結(jié)果或另行委托的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定。沒(méi)有問(wèn)題的應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告。有技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)改正錯(cuò)誤重新出具估價(jià)報(bào)告。估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理估價(jià)鑒定事宜。

　　9、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)受到處罰的情形：①出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的②與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的③以回扣不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的④允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的⑤多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查確實(shí)實(shí)在問(wèn)題的⑥違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的⑦法律法規(guī)其他情形的。

　　10、房屋拆遷糾紛的類(lèi)型有：拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議形成糾紛；拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后被拆遷人、房屋承租人在搬遷期限拒絕搬遷形成糾紛。

　　達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，直接向法院起訴的，法院不受理。應(yīng)當(dāng)先向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。若房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自收到裁決書(shū)之日起60日內(nèi)向上級(jí)主管部門(mén)或同級(jí)政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在收到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向法院起訴。在訴訟期間，被拆遷人已接受貨幣補(bǔ)償或安置房的可以不停止拆遷的執(zhí)行。若被拆遷人或承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門(mén)做出的裁決，沒(méi)有在搬遷期限內(nèi)搬遷的可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。實(shí)施強(qiáng)制拆遷的，由房屋所在地市縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)執(zhí)行或由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)法院執(zhí)行。

　　達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法、仲裁途徑來(lái)解決。如果雙方?jīng)]有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向法院提起民事訴訟，訴訟期間拆遷人可以依法申請(qǐng)法院先予執(zhí)行。若要采取仲裁方式，雙方當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議（在協(xié)議中有仲裁條款或在糾紛前后達(dá)成請(qǐng)求仲裁的協(xié)議），仲裁采用一裁終局制（當(dāng)事人不得就同一糾紛再向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴）。若沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，不能向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，可以直接向法院起訴。若達(dá)成仲裁協(xié)議的，則不能向法院起訴。必須向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　11、拆遷行政裁決的六項(xiàng)制度：行政調(diào)解制度、拆遷聽(tīng)證制度、集體決策制度、責(zé)任追究制度、不服從行政裁決的救濟(jì)制度（申請(qǐng)行政復(fù)議和訴訟）、回避制度。

　　拆遷人和被拆遷人都可以提出申請(qǐng)行政裁決。申請(qǐng)行政裁決必須提供申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄，未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因。雙方當(dāng)事人經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以出具裁決終結(jié)書(shū)。達(dá)不成一致意見(jiàn)的，由房屋拆遷管理部門(mén)做出書(shū)面裁決。部分事項(xiàng)雙方達(dá)成一致的，裁決時(shí)應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。行政裁決規(guī)定的搬遷期限不能少于15日。

　　若未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門(mén)在受理申請(qǐng)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷前，也要進(jìn)行聽(tīng)證。

　　下達(dá)書(shū)面裁決書(shū)前，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定，房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷的，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。

　　若需要估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)進(jìn)行鑒定房屋價(jià)值的，鑒定時(shí)間（10日內(nèi)）不計(jì)入裁決時(shí)限（30日內(nèi)）。

　　12、中止裁決的事由有：①發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)②相關(guān)案件未結(jié)案的③申請(qǐng)人死亡，等待其近親屬表明是否參加裁決的④因不可抗拒力或其他特殊情況需要中止的情形。終結(jié)裁決的事由有：①受理裁決申請(qǐng)后雙方自行達(dá)成協(xié)議的②發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的③申請(qǐng)人死亡，15天內(nèi)近親屬未表明或放棄裁決的④申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的。

　　13、強(qiáng)制拆遷必須要由房屋拆遷管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并且要經(jīng)行政裁決后才能申請(qǐng)，拆遷人必須按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供補(bǔ)償資金或安置用房后，才能申請(qǐng)。要申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人。強(qiáng)制拆遷時(shí)，街道辦事處或居委會(huì)、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場(chǎng)作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門(mén)對(duì)被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。