第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　【本節(jié)內(nèi)容框架】

　　1．投資估算

　　2．資金使用計(jì)劃

　　3．收入估算

　　4．資金籌措

　　1.投資估算

　　1.1 土地費(fèi)用

　　劃撥或征收土地－征地拆遷費(fèi)

　　出讓土地－出讓地價(jià)款

　　轉(zhuǎn)讓土地－土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　租用土地－土地租用費(fèi)

　　股東投資入股土地－投資折價(jià)

　　1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)－為建安工程費(fèi)的3%

　　可行性研究－項(xiàng)目總投資的1%～3%

　　水文地質(zhì)勘測(cè)－設(shè)計(jì)概算的0.5%

　　三通一平等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出－可按實(shí)際工作量參照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算

　　1.3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　建筑工程費(fèi)用

　　設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用

　　安裝工程費(fèi)用

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　是指建筑物2m以外的和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用

　　一般按實(shí)際工程量估算

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算

　　【重點(diǎn)】房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算方法

　　單元估算法－如每間客房單價(jià)

　　單位指標(biāo)估算法－如土建、安裝每平米造價(jià)

　　工程量近似匡算法－類似于工程概預(yù)算

　　概算指標(biāo)法－每平方米造價(jià)指標(biāo)

　　【2009年】

　　某賓館開(kāi)房項(xiàng)目共有150間客房，平均每件客房的面積為40㎡.總建筑面積為6800㎡．當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（ ）萬(wàn)元。
　　A．1800
　　B．2040
　　C．2100
　　D．2380

　　【答案】C
　　【解析】以單位為單位，不是按平米，14*150＝2100（萬(wàn)元）

　　【2009年】

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】表述的是公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　【2008年】

　　房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（ ）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用．
　　A．黃線
　　B．紫線
　　C．藍(lán)線
　　D．紅線

　　【答案】D

　　【解析】結(jié)合《基礎(chǔ)制度與政策》中講到的四線。

　　【2007年】

　　房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。 （ ）

　　【答案】√

　　【2007年】

　　在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法

　　【答案】A

　　【2006年】

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中不包括（ ）。
　　A．建筑安裝工程費(fèi)
　　B．公共配套設(shè)施建設(shè)
　　C．土地費(fèi)用
　　D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　【答案】C
　　【解析】土地費(fèi)用是與房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)平行的概念。

　　【2005年】

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標(biāo)估算法
　　C．概算指標(biāo)法
　　D．工程量近似匡算法

　　【答案】C

　　【2005年】

　　在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．概預(yù)算定額法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模擬法
　　E．單位指標(biāo)估算法

　　【答案】ABCE
　　【解析】蒙特卡洛模擬法是不確定性分析的方法

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