考試樣題

　　各科目的題型及說明：

　　“房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地產(chǎn)估價相關知識）”的題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理”的題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

　　“房地產(chǎn)估價理論與方法”的題型為：單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

　　“房地產(chǎn)估價案例與分析”的題型為單項選擇題、問答題、指錯題、改錯題。各科目相同的題型分值有所不同。

　　單項選擇題（每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意．請在答題卡上涂黑其相應的編號）

　　某房地產(chǎn)估價機構于2005年6月10日至16日評估了一宗房地產(chǎn)于2005年6月12日的市場價值，后對其估價結果產(chǎn)生了異議?，F(xiàn)在要求你重新估價以證明該房地產(chǎn)估價機構的估價結果是否客觀合理，此時你認為估價時點應為（ ）。

　　A、現(xiàn)在

　　B、委托人指定的日期

　　C、2005年6月12日

　　D、重新估價的作業(yè)日期中的某日

　　參考答案C

　　多項選擇題（每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的。每個選項得0.5分）

　　估價人員的估價水平主要取決于其（ ）。

　　A、相關理念水平

　　B、相關實踐經(jīng)驗

　　C、相關職業(yè)道德修養(yǎng)

　　D、人際關系好壞

　　參考答案A、B

　　判斷題（每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答愿卡上涂黑其相應的符號。用“√”表示正確。用“×”表示錯誤。不答不得分。判斷錯誤扣1分。本題總分最多扣至零分）

　　某估價報告中注明“估價報告使用期限自2007年3月1日起半年”。如果估價報告使用者在該期限內(nèi)使用了該估價報告，則出具該估價報告的估價機構和估價師在2007年9月1日以后也要對該估價報告承擔相關法律責任。如果估價報告使用者在2007年9月1日之前未使用該估價報告而是以后使用的，則出具該估價報告的估價機構和估價師不應承擔相關法律責任。

　　參考答案：√

　　綜合分析題（每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意。全部選對的。得2分，錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

　　某市W房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱W公司）擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，需向該市H鄉(xiāng)征用40公頃基本農(nóng)田以外的耕地，W公司在小區(qū)建設過程中，經(jīng)過市場調(diào)研，決定調(diào)整最初確定的開發(fā)方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售經(jīng)濟適用住房，并向G購房戶提供住房公積金貸款服務。w公司開發(fā)大型商場時，以商場在建工程抵押貸款方式彌補工程建設資金不足；在商場投入使用時，W公司將商場底層出租給F公司，租期5年。商場開業(yè)一年，W公司由于償還貸款，將商場整體出售給S公司。

　　1．W公司合法占用該小區(qū)土地的途徑是（ ）。

　　A、向規(guī)劃管理部門申辦建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證后，再經(jīng)項目所在地市人民政府辦理農(nóng)用地轉用及征地審批手續(xù)，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續(xù)

　　B、向規(guī)劃管理部門申辦建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)，并向項目所在地省人民政府辦理征地審批手續(xù)，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權出讓手續(xù)

　　C、向規(guī)劃管理部門申辦建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證后，辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)，并經(jīng)國務院辦理征地審批手續(xù)，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權出讓手續(xù)

　　D、規(guī)劃管理部門批準建設用地規(guī)劃申請后，經(jīng)國務院批準辦理農(nóng)用地轉用手續(xù)，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續(xù)

　　2．W公司要按照調(diào)整后的方案進行開發(fā)，應辦理的手續(xù)包括（ ）。

　　A、向土地管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請

　　B、向規(guī)劃管理部門提出改變土地使用性質(zhì)的申請

　　C、簽訂土地使用權轉讓合同

　　D、報原批準用地的人民政府批準

　　3．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要合法預售住宅，應出示（ ）。

　　A、W公司與預房人簽訂的預售合同

　　B、集體土地所有證和國有土地使用證

　　C、商品房預售許可證及w公司出具的商品房銷售委托書

　　D、商品房預售許可證、房屋所有權證及w公司出具的銷售代理委托合同、商品房預售合同

　　4．G購房戶向銀行申請辦理住房公積金貸款時，除提交申請書、身份證外，還應提交（ ）。

　　A、房屋所有權證、購房合同、抵押合同

　　B、土地使用權證明、購房合同、抵押合同

　　C、銷售代理合同、購房合同、抵押合同

　　D、住房公積金管理機構批文

　　5．W公司的租賃行為要合法，應辦理（ ）。

　　A、貸款銀行出具同意出租的證明

　　B、W公司與F公司簽訂租賃合同

　　C、到房地產(chǎn)管理部門登記備案、領取房屋租賃證

　　D、辦理商場營業(yè)執(zhí)照

　　6．W公司辦理商場轉讓手續(xù)時，應向主管部門提交（ ）。

　　A、當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋買賣審批書

　　B、W公司與S公司簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同

　　C、房屋所有權證和土地使用證

　　D、貸款銀行、F公司同意轉讓的證明

　　參考答案：1：D；2：A、B、D；3：C；4：B、D；5：A、B、C；6：B、C、D.

　　計算題（要求列出算式、計算過程，需按公式計算的。要寫出公式：僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答）

　　某宗房地產(chǎn)建成于2002年10月，此后收益期限為48年，2003年10月至2006年10月分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元，預計2007年10月至2009年10月可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2010年10月起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。

　　試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2006年10月的收益價格。

　　問答題（請將答案寫在答題紙對應的題號下）

　　張某看中了一處房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準地價為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物共三層，總建筑面積700m²張某擬購入后將一層開設商鋪，二、三層用于居住。原業(yè)主開出的售價為總價140萬元。張某為摸清該售價的合理性，找估價師進行估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？

　　參考答案要點：

　　1．土地產(chǎn)權狀況；

　　2．房屋產(chǎn)權狀況；

　　3．該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求；

　　4．土地使用基本狀況；

　　5．建筑物基本狀況。

　　指錯題（下列估價報告存在多處錯誤。清指明其中的13處。每指明一處錯昃得3分。本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯曇對應一個序號。未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的。不計分1的序號后面空格處．每個錯誤對應一個序號。未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分）

　　房 地 產(chǎn) 估 價 報 告

　　（封面及目錄略）

　　致委托人函（略）

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）

　　估價的假設和限制條件（略）

　　××酒店房地產(chǎn)估價結果報告

　　一、委托人

　　××酒店有限公司，法定代表人××，住所××市××路××號。

　　二、估價機構

　　××房地產(chǎn)估價事務所，法定代表人××，住所××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級：壹級。

　　三、估價對象

　　1．地理位置及概況（略）

　　2．估價對象概況

　　估價對象酒店第1、2、10～13、20層

　　建筑面積：11275m²

　　土地使用權年限40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）

　　竣工日期1991年8月

　　估價對象用途酒店客房、餐飲、娛樂

　　建筑結構框架

　　土地使用權來源協(xié)議出讓

　　建筑裝修情況（略）

　　四、估價目的

　　為銀行抵押貸款提供依據(jù)。

　　五、估價時點

　　1．999年8月20日。

　　六、估價依據(jù)（略）

　　七、7估價原則（略）

　　八、估價方法

　　將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價，第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價，第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進行估價。

　　九、估價結果

　　估價對象的總價值為人民幣208 521 050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

　　十、估價人員（略）

　　十一、估價報告使用期限（略）

　　××酒店房地產(chǎn)估價技術報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用

　　將估價對象分為三部分進行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價，第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進行估價。

　　六、估價測算過程

　　（一）酒店第一、二層估價

　　酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830m².在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價。

　　可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為一層45 000元／m²，二層30 000元／m².

　　可比實例二，華強商廈1999年8月的市場售價為一層39 000元／m²，二層25 000元／m².

　　可比實例三，世紀廣場商場1999年8月的市場售價為一層38000元／m²，二層24000元／m².

　　確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。

　　修正計算：

　　一層比準價格為：

　　（34 091+34 392+34 142）÷3=34 208（元／m²）

　　二層比準價格為：

　　（20 979+21 645+21 563）－3=21 396（元／m²）

　　第一、二層價值為：

　?。?4 208+21 390）×2 830=157 359 320（元）

　?。ǘ┚频甑?0～13層估價

　　酒店第10～13層為客房，建筑面積4500m²。因屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價。

　　選用收益法公式：

　　式中　V——房地產(chǎn)價格；

　　A——年凈收益；

　　Y——報酬率；

　　n——尚可使用年限。

　　1．尚可使用年限n的確定

　　該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42.

　　2．年凈收益A的確定

　　酒店第10-13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營情況分析表及財務報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：

　　年總收入=104×400×365=15 184 000（元）

　　酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45％。

　　年凈收益A=15 184 000×（1-45％）=8 351 200（元）

　　3．報酬率Y的確定

　　采用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8％。

　　酒店第10～13層價值

　　V=100 270 342（元）

　?。ㄈ┚频甑?0層估價

　　酒店第20層為卡拉0K室、酒吧，建筑面積為1125m²，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價。按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費占租金收入的20％。

　　計算年凈收益：

　　酒店第20層價值

　　V=3 021 651（元）

　?。ㄋ模┕纼r對象的總價值

　　1．57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313（元）

　　（五）應扣折舊額的確定

　　經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)價值為：

　　260 651 313×80％=2 085 210 509（元）

　　七、估價結果確定

　　估價對象的總價值為人民幣208 521 050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

　　參考答案（可在下列20個中確定13個）

　　1．缺少房地產(chǎn)權屬狀況描述

　　2．缺少價值定義

　　3．酒店大堂采用市場比較法估價不當

　　4．第二層酒樓用市場比較法時選用商場作可比實例不當

　　5．酒店第一、二層市場比較法交易情況修正系數(shù)形式錯

　　6．第二層估價交易案例一綜合修正超過30％

　　7．第二層為收益性房地產(chǎn)，應選用收益法為其中一種方法

　　8．第10～13層尚可使用年限n應為土地使用權剩余年限，即為29年

　　9．第10～13層用收益法估價時未采用客觀、未來的收益水平

　　10．對酒店大堂的估價有重復計算

　　11．第10～13層估價求收益時未考慮人住率

　　12．確定資本化率時安全和率選用不當

　　13．第20層估價時年凈收益求取方法錯誤

　　14．第20層估價時未考慮5年以后的收益

　　15．總價值不應再扣除折舊

　　16．缺少估價作業(yè)日期

　　17．缺少確定估價結果的理由

　　18．第20層的資本化率應與第10～13層有所不同

　　19．應說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響

　　20．結果報告中和技術報告的建筑面積不吻合。

　　改錯題 （指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣25分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃用途為居住，土地使用權年限為1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用權出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m²，預計售價3000元／m².

　　該項目于1997年7月1日開工，原定工期9個月，建筑費為1200元／m²，管理費為建筑費的5％。建筑費和相應的管理費投入時間為開工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中間投入，年利率6.66％，銷售費用和銷售稅費分別為售價的3％和6％。開工后第一季度結束時，已有1000 m²建筑面積按3000元／m²預售。開工后第二季度結束時，項目的原開發(fā)商擬將項目以合作開發(fā)的方式轉讓，轉讓方式為一次性付給一筆轉讓費，用于補償已投入的土地使用權出讓金和建筑費等投資，已預售的1000 m²的凈銷售收入在銷售結束時由原開發(fā)商返還給合作方?，F(xiàn)合作方委托估算該項目在1998年1月1日的價格。

　　采用假開發(fā)法估價。預計項目在完工時可全部售出，投資利潤率取20％，季度利率為1.665％。設項目在1998年1月1日價格為V，估算如下：

　　1．計算開發(fā)完成后的價值

　　3000×5 000÷（1+1.665％）=14 754 340（元）

　　2．計算建筑費

　　1200×5 000×30％÷（1+1.605％）0.5=2 641 102（元）

　　3．計算管理費

　　2641 102÷5％一（1+1.665％）0.5=130 969（元）

　　4．計算銷售費用和銷售稅費

　　14 754 340×（3％+6％）÷（1+1.665％）=1 306 143（元）

　　5．計算利潤

　?。╒+2641 102+130 969+1 306 143）×20％=0.2V+815 643（元）

　　6．計算項目價格

　　V=開發(fā)完成后的價值一建筑費一管理費一銷售稅和銷售費用一利潤

　　=14 754 340-2 041 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643

　　V=8 217 069（元）

　　參考答案

　　1．計算管理費錯，應為2 641 102×5％=132 055（元）

　　2．計算銷售費用和銷售稅費錯。應為：

　　1．4 754 340×（3％+6％）=1 327 891（元）

　　3．計算利潤錯，應為

　?。╒+2 641 102+132 055）×20％=0.2V+549 231（元）

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