第一章 總則

　　第一條為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設(shè)施的居住小區(qū)、居住組團、商住樓等。住宅區(qū)的范圍由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。

　　本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

　　第三條市建設(shè)行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責(zé)組織實施本條例。

　　各有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第四條業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會，對住宅區(qū)物業(yè)實施自治管理。

　　第五條業(yè)主會議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區(qū)業(yè)主代表會議。

　　業(yè)主會議或業(yè)主代表會議（以下統(tǒng)稱業(yè)主會議）必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席才能召開。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條有下列情形之一的，在市建設(shè)行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在六個月內(nèi)，組織召開第一次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　（一）住宅區(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十；

　　（二）房屋交付使用滿二年。

　　一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

　　第七條業(yè)主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權(quán)按建筑面積每平方米一個表決權(quán)或每一份額一個表決權(quán)計。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。

　　經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權(quán)的已入住戶提議，可推遲召開第一次業(yè)主會議，但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主會議。業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就其所提議題召開臨時業(yè)主會議。

　　業(yè)主會議的決定，以出席會議的業(yè)主所代表表決權(quán)的過半數(shù)通過。

　　第八條業(yè)主會議的職權(quán)：

　�。ㄒ唬┲朴喓托薷臉I(yè)主委員會章程、業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；

　�。ㄈ�）決定住宅區(qū)有關(guān)公共利益的重大事項；

　　（四）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)決定；

　�。ㄎ澹�決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權(quán)業(yè)主委員會行使；

　�。�六）審議公共設(shè)施專用基金的使用情況；

　�。ㄆ撸┢渌麘�(yīng)由業(yè)主會議行使的職權(quán)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單，向市建設(shè)行政主管部門辦理登記，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設(shè)主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責(zé)。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單，向市建設(shè)行政主管部門辦理登記，市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

　　第十條業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設(shè)主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責(zé)。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬�審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃；

　�。ǘ�）召集和主持業(yè)主會議，并報告年度工作；

　�。ㄈ�）根據(jù)業(yè)主會議授權(quán)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄋ模�審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設(shè)施的報告；

　�。ㄎ澹�審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

　�。�六）監(jiān)督、指導(dǎo)、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務(wù)工作；

　�。ㄆ撸┒酱贅I(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和房屋公共維修金；

　�。ò耍﹨f(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動。

　　第十二條業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。

　　第十三條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式；

　�。ǘ�）使用住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和房屋共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利與義務(wù)；

　�。ㄈ�）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

　�。ㄋ模�業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)各項維修和管理費用的繳交；

　�。�六）業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

　�。ㄆ撸┻`反業(yè)主公約的責(zé)任；

　�。ò耍┢渌�有關(guān)事項。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定，國家有關(guān)行政主管部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。

　　第十五條鼓勵業(yè)主委員會采用招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)于簽訂之日起三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報市建設(shè)行政主管部門備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項業(yè)務(wù)聘用有相應(yīng)資質(zhì)的專營公司或?qū)Ｈ顺袚?dān)，可對業(yè)主委員會委托的項目進行經(jīng)營。

　　第十六條當(dāng)事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课�、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；

　�。ㄋ模┩＼噲龅氐墓芾恚�

　�。ㄎ澹┚S護公共秩序；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

　�。ǘ�）擅自改變房屋設(shè)計用途和改變房屋外貌；

　�。ㄈ�）占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備；

　�。ㄋ模﹣y拋亂倒亂堆垃圾、雜物；

　�。ㄎ澹┡欧庞卸尽⒂泻ξ镔|(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　　（六）不按指定地點停放車輛；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為，有權(quán)予以勸阻、制止，要求恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條任何單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電、通訊等管道管線，應(yīng)按規(guī)定報有關(guān)部門審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全、按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十條住宅區(qū)的管理維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┓课葑杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔(dān)；

　�。ǘ�）房屋的共用部位、共用設(shè)備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責(zé)任劃分與費用分?jǐn)傄?guī)定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分?jǐn)傁嚓P(guān)費用；

　�。ㄈ�）開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，維修、更新改造費用從公共設(shè)施專用基金中支出；

　�。ㄋ模┱�府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門或?qū)�業(yè)部門負責(zé)，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，并支付相應(yīng)費用；

　　（五）住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護、維修、更新改造等責(zé)任不明確的，由市建設(shè)行政主管部門會同相關(guān)部門共同確定。

　　第二十一條房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號�？顚Ｓ�，不得挪作他用，并應(yīng)按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案。

　　公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。

　　公共設(shè)施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價管理。政府指導(dǎo)價由市物價管理部門按小區(qū)類別、樓宇類型、服務(wù)項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù)，物價管理部門有收費標(biāo)準(zhǔn)的，按規(guī)定執(zhí)行；沒有規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)的，由雙方當(dāng)事人約定。物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

　　第二十三條住宅區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等費用。

　　第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)城市管理有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門的要求開展各項創(chuàng)優(yōu)活動。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定開展相關(guān)工作。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投拆。

　　市建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立投拆受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投拆。

　　第四章 物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條開發(fā)建設(shè)項目在方案設(shè)計和設(shè)備安裝過程中，應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。

　　第二十七條開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

　　第二十八條開發(fā)建設(shè)單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理的應(yīng)提供物業(yè)管理所需的工程建設(shè)檔案資料。

　　第二十九條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)檔案資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模└鞣N設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；

　�。ㄎ澹┉h(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料

　�。�六）其他必要資料。

　　業(yè)主委員會應(yīng)在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內(nèi)，將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交原保管的資料。

　　第三十條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在移交工程建設(shè)檔案資料的同時，按建設(shè)總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公共設(shè)施專用基金，由業(yè)主委員會設(shè)專帳管理。市建設(shè)行政主管部門對公共設(shè)施專用基金的劃撥和使用情況進行監(jiān)督。

　　第三十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交已分?jǐn)傆嬞M到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的干分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第三十二條開發(fā)建設(shè)單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬┪丛谝�(guī)定時間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主會議的，責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，可以處五千元以上三萬元以下罰款。

　　（二）不按規(guī)定移交工程建設(shè)資料、劃撥公共設(shè)施專用基金、移交物業(yè)管理用房的，責(zé)令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第三十三條違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬┠┤〉梦飿I(yè)管理資質(zhì)等級證書，從事物業(yè)管理服務(wù)的，沒收違法所得，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款。

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設(shè)施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令改正，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)等級證書。

　　第三十四條違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由城監(jiān)支隊根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋設(shè)計用途，占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備；責(zé)令恢復(fù)原狀，并可以處一千元以上一萬元以下的罰款。

　�。ǘ�）擅自改變房屋外貌，責(zé)令改正，并可處以一千元以上三干元以下罰款。

　　（三）不按指定地點停放車輛。責(zé)令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　　（四）在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責(zé)令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第三十五條業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費、房屋公共維修金和規(guī)定的其他費用的，業(yè)主要員會應(yīng)協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定支付違約金；合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費用干分之三的滯納金。逾期六個月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，造成業(yè)主、使用人損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十六條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附則

　　第三十七條本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

　�。ㄒ唬┕灿貌课唬�是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、散水面、屋面等部位…

　　（二）共同設(shè)備，是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設(shè)備。

　�。ㄈ�）公共設(shè)施，是指住宅區(qū)內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規(guī)定標(biāo)識、建筑智能系統(tǒng)等設(shè)施。

　　第三十八條工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等非住宅區(qū)的物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

　　第三十九條市人民政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

　　本條例的具體應(yīng)用問題由市人民政府負責(zé)解釋。

　　第四十條本條例自一九九九年一月一日起施行。