房地產(chǎn)實際收益和客觀收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實際收益為零，甚至為負數(shù)（因為要繳納有關稅費），但如此并不表示該塊空地無價值。再如，一個交通便利的商場或酒店，由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結(jié)果可能為負數(shù)，這也不意味著該房地產(chǎn)無價值。相反的情況，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。因此，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運營費用或者凈收益，除有租約限制外，一般應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除有租約限制外，利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應將它們與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應對它們進行適當?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。