人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)二：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。

　　(一)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、百貨店、專賣店、倉儲(chǔ)商店等。

　　1.收益性

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4.裝修高檔而復(fù)雜

　　5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　(1)地段繁華程度。(2)交通條件。(3)臨街狀況。(4)樓層。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　(1)建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。(2)凈高。(3)面積。(4)裝修。(5)無形價(jià)值。

　　(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。注意凈收益、收益年限、報(bào)酬率的確定。

　　2.市場(chǎng)法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易(比較)實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。

　　3.成本法。

　　在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助。

　　(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　1.不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類。

　　(1)出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來租金水平。因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。

　　采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。

　　(2)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估，由于難以獲取第一手租金資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(1)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。

　　(2)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。

　　雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(3)同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估

　　對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。

　　(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>