【提問】某店的建筑面積為1000㎡，其經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用年限為50年。從2002年10月1日起計。2004年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期20年，月租金為150元/㎡，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年末，市場上類似商店目前正常的月租金為200元/㎡，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30%，房地產(chǎn)的報酬率為8%.則該公司2008年10月1日承租人的權(quán)益價值為（　 ）萬元。

　　A．198．65

　　B．583．75

　　C．678．36

　　D．959．52

　　請老師列一下計算步驟，主要是租約期內(nèi)的年凈收益如何求取不會做，謝謝！

　　【回答】學(xué)員18980111703，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　參考這個題

　　某商店的建筑面積為1000㎡，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/㎡，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/㎡，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。（2006年試題）

　　【正確答案】A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元i1=（1+8％）2-1=16.64％租約內(nèi)的以約定租金下的價值=252/16.64%*（1-1/（1+16.64%）^8） =1072.38（萬元）；市場租金現(xiàn)值：每年末支付，每年遞增5％，A2=200*12*1000*0.7=168萬 租約內(nèi)市場租金下的現(xiàn)值=168/（0.08-0.05）*（1-（1.05/1.08）＾16）=2031.90（萬元），所以承租人的權(quán)益價值=2031.90-1072.38=959.52（萬元）

　　【追問】謝謝老師！ 可我不明白報酬率為什么要這樣計算？i1=（1+8％）2-1=16.64％

　　【回答】學(xué)員18980111703，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　我給您推導(dǎo)一下：

　　1、假設(shè)租金為200元/兩年年利率是8%

　　那么：租金的折現(xiàn)值＝200/（1+8%）2+200/（1+8%）4+200/（1+8%）6+200/（1+8%）8+……

　　我們把它變形一下：

　　得到：200/【（1+8%）2】1+200/【（1+8%）2】2+200/【（1+8%）2】3+200/【（1+8%）2】4……

　　您看一下：假設(shè)把（1+8%）2＝（1+r）

　　那么：上面的列式就是年金現(xiàn)值公式：P＝200×（P/A，r，4）

　　（1+8%）2＝（1+r）

　　得到：r＝16.64%即兩年期的利率16.64%

　　【追問】老題，你好，還是這個是題，如果每3年或4年支付一交，這個公式（1+r）n  這個公式可以用嗎，如是3年或是4年，是（1+8%）3和（1+8%）4，這么套用，可以嗎

　　【回答】學(xué)員lwq166166，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　可以這樣套用的三年的折現(xiàn)率就是（1+8%）3－1

　　四年的折現(xiàn)率就是（1+8%）4－1

　　【追問】A2=200*12*1000*0.7=168萬 租約內(nèi)市場租金下的現(xiàn)值=168/（0.08-0.05）*（1-（1.05/1.08）＾16）=2031.90（萬元），是否應(yīng)將168萬折算到估價時點(diǎn)？

　　【回答】學(xué)員djhhyl，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　此處運(yùn)用的是等比遞增公式計算收益現(xiàn)值，168萬的支付時點(diǎn)在第一期末，符合公式的要求。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法