2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題(熟悉)

　　(1)有形收益和無形收益

　　◆有形收益是估價(jià)對(duì)象帶來的直接貨幣收益;

　　◆無形收益是估價(jià)對(duì)象帶來的間接利益;

　　在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。

　　◆無形收益通常難以貨幣化，難以在測(cè)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無形收益。

　　(2)實(shí)際收益和客觀收益

　　◆實(shí)際收益是估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。

　　◆客觀收益是估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價(jià)。

　　【重點(diǎn)】租約的限制

　　評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采用合同租金;租賃期間屆滿后和未出租部分，應(yīng)采用市場(chǎng)租金。

　　記憶：

　　租賃期內(nèi)——合同租金

　　租賃期外——市場(chǎng)租金

　　【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估

　　收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估是這種方法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值;反之，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。

　　有租約限制下的價(jià)值

　　=無租約限制下的價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值

　　(3)樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

　　◆求取凈收益實(shí)際上是預(yù)測(cè)未來的凈收益。預(yù)測(cè)由于面臨不確定性，存在三種狀態(tài)，樂觀估計(jì)、保守估計(jì)、最可能(或折中)估計(jì)。

　　◆在實(shí)際估價(jià)中，不僅客觀上可能存在上述三種估計(jì)，而且可能會(huì)為故意高估估價(jià)對(duì)象價(jià)值而對(duì)凈收益作出過高的估計(jì)，或者為故意低估估價(jià)對(duì)象價(jià)值而對(duì)凈收益作出過低的估計(jì)。

　　◆為避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)要求估價(jià)師同時(shí)給出未來凈收益的三種估計(jì)值：較樂觀的估計(jì)值、較保守的估計(jì)值、最可能的估計(jì)值。

　?、僭u(píng)估抵押價(jià)值因遵守謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計(jì)值。

　?、谠u(píng)估投資價(jià)值，因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值。

　?、燮渌康牡墓纼r(jià)一般應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。

　　(4)重置提撥款的扣除方式