2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第十章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　估價(jià)對(duì)象的確定

　　估價(jià)對(duì)象是委托人指定，但又不是完全由其決定的。估價(jià)對(duì)象不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)確定，應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。

　　即使委托人提出了明確的估價(jià)對(duì)象及范圍，應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或不應(yīng)列入而列入的，有無(wú)冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。(盡職檢查)

　　具體來(lái)說(shuō)，確定估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：

　　(1)要搞清楚哪些財(cái)產(chǎn)可以作為估價(jià)對(duì)象，哪些財(cái)產(chǎn)不能作為估價(jià)對(duì)象。

　　因?yàn)楦鶕?jù)合法原則，不應(yīng)作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象;不得買(mǎi)賣的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為買(mǎi)賣估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

　　作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應(yīng)買(mǎi)賣或租賃、抵押、出資等活動(dòng)的合法性。

　　(2)要明確界定估價(jià)對(duì)象的范圍，包括財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍。

　　在財(cái)產(chǎn)范圍方面，例如是否包括停車位，建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)，以及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等。

　　在空間范圍方面，例如坐落、四至、高度、深度等。

　　在界定估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價(jià)目的下財(cái)產(chǎn)范圍可能有所不同。

　　(3)明確估價(jià)對(duì)象狀況，包括實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。其中，實(shí)物狀況是土地/建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產(chǎn)/多宗房地產(chǎn)，或一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分。

　　對(duì)于正在運(yùn)營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，是否包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括土地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，應(yīng)明確其開(kāi)發(fā)程度。在建工程，應(yīng)明確是當(dāng)前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來(lái)某種狀況，如開(kāi)發(fā)完成后的狀況。

　　明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況，首先要弄清現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的來(lái)明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值或價(jià)格，還是在設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值或價(jià)格。(涉及估價(jià)假設(shè))

　　房屋征收評(píng)估，評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值(因?yàn)楸徽魇辗课轃o(wú)論是否租賃、抵押、查封等，政府都應(yīng)付出足額的補(bǔ)償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收人與被征收房屋承租人、抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)等問(wèn)題，由相關(guān)當(dāng)事人或有關(guān)管理部門(mén)解決)。不考慮租賃因素的影響，是評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值而不是評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，通常是評(píng)估被拍賣的房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值。因?yàn)閷?duì)于受讓人來(lái)說(shuō)，通過(guò)司法拍賣取得的是完全產(chǎn)權(quán)。但如果不是通過(guò)司法拍賣取得，而是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的一般應(yīng)是現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值。

　　估價(jià)中如果評(píng)估的是設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中清晰說(shuō)明所設(shè)定的權(quán)益狀況及設(shè)定的依據(jù)和理由，并應(yīng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中作出相應(yīng)說(shuō)明，對(duì)估價(jià)報(bào)告用途作出相應(yīng)限制，避免被誤認(rèn)為虛假或有重大遺漏的估價(jià)報(bào)告。

　　(4)一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象可以是一宗，也可以是多宗房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

　　此外，還可根據(jù)需要，要求委托人進(jìn)一步提供其所能提供的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料，如坐落、四至、面積、用途、權(quán)屬(例如，國(guó)有土地/集體土地;國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)的;土地是否有使用期限，使用期限長(zhǎng)度，已使用年限，剩余使用年限)、房屋竣工日期(沒(méi)有確切的竣工日期的，應(yīng)搞清楚建成年月或年份、年代)等。