【提問】

　　某成片荒地，取得荒地代價(jià)10000萬，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本1000萬和管理費(fèi)用為500萬，其中60%從銀行貸款獲得，開發(fā)期3年，貸款年利率8%銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%，5.5%，10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率60%.假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%，40%，30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價(jià)格是多少？

　　1、 60%不用管對吧

　　2、 其中投資利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}+2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣計(jì)算對么？

　　3、 像這種題銷售費(fèi)用也計(jì)算利息，但是也沒說具體怎么計(jì)息那該怎么處理呢？，按3年內(nèi)均勻投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣對么？

　　4、 如果把上面式子換成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}這樣計(jì)算對么？

　　5、如果求出熟地價(jià)格直接乘以2%可以么

　　6、如果上題改為土地取得費(fèi)在期初一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，那么此題在計(jì)算利息時(shí)，管理費(fèi)和銷售費(fèi)應(yīng)該怎么計(jì)息啊，？

　?。?000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）對么？

　　像上面這些類似的題目中應(yīng)計(jì)息但未告訴具體怎么計(jì)息的時(shí)候怎么辦呢？麻煩老師給總結(jié)下好么？我覺得有點(diǎn)亂

　　【回答】學(xué)員zlm69，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　某成片荒地，取得荒地代價(jià)10000萬，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本1000萬和管理費(fèi)用為500萬，其中60%從銀行貸款獲得，開發(fā)期3年，貸款年利率8%銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%，5.5%，10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率60%.假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%，40%，30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價(jià)格是多少？

　　1、 60%不用管對吧——對，不用管，不管是自有資金投資還是貸款投資，都要計(jì)算利息的

　　2、 其中投資利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}——不計(jì)算銷售費(fèi)用的利息，在理論與方法教材，如果題目沒有說明銷售費(fèi)用的發(fā)生時(shí)間，那么視為在轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生，不計(jì)算利息

　　3、 像這種題銷售費(fèi)用也計(jì)算利息，但是也沒說具體怎么計(jì)息那該怎么處理呢？，按3年內(nèi)均勻投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣對么？——題目沒有說明銷售費(fèi)用的投入時(shí)間，那么不考慮銷售費(fèi)用利息

　　4、 如果把上面式子換成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}這樣計(jì)算對么？——同上

　　5、如果求出熟地價(jià)格直接乘以2%可以么——可以

　　6、如果上題改為土地取得費(fèi)在期初一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，那么此題在計(jì)算利息時(shí)，管理費(fèi)和銷售費(fèi)應(yīng)該怎么計(jì)息啊，

　?。?000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）對么？——題目說明了開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期均勻投入，沒有提到銷售費(fèi)用的投入，因此銷售費(fèi)用不需要計(jì)算利息

　　像上面這些類似的題目中應(yīng)計(jì)息但未告訴具體怎么計(jì)息的時(shí)候怎么辦呢？麻煩老師給總結(jié)下好么？我覺得有點(diǎn)亂——我們理論與方法教材，題目如果沒有說明銷售費(fèi)用的投入方法，那么不需要考慮銷售費(fèi)用的利息計(jì)算，您對照教材上成本法和假設(shè)開發(fā)法的幾個(gè)例題對照看一下

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法