【提問(wèn)】

　　請(qǐng)問(wèn)老師：

　　1、容積率屬于權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況？為什么工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬于實(shí)物狀況？

　　2、運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財(cái)務(wù)報(bào)告確定么？不是應(yīng)該取市場(chǎng)平均水平么？

　　3、最高最佳分析確定到哪一層次？比如說(shuō)一個(gè)住宅不是最高最佳，假定他轉(zhuǎn)換成商業(yè)用途，并補(bǔ)繳有關(guān)費(fèi)用，這里用不用確定他是出租經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)？并且再細(xì)化到經(jīng)營(yíng)什么內(nèi)容么？

　　4、請(qǐng)問(wèn)老師這樣理解對(duì)不對(duì)：是不是運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳，或者是轉(zhuǎn)換別的用途收入雖然高但扣除補(bǔ)交費(fèi)用后價(jià)值卻小于在用用途時(shí)，用最高最佳確定為在用用途為最佳？

　　【回答】學(xué)員h_fdcgjs，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　1、容積率屬于權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況？——屬于權(quán)益狀況

　　為什么工業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬于實(shí)物狀況？——您能具體一點(diǎn)嗎？

　　2、運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財(cái)務(wù)報(bào)告確定么？不是應(yīng)該取市場(chǎng)平均水平么？——有些數(shù)據(jù)不容易找市場(chǎng)平均水平的，有時(shí)候要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)進(jìn)行調(diào)整，剔除不合理因素，從而得到客觀收益

　　3、最高最佳分析確定到哪一層次？比如說(shuō)一個(gè)住宅不是最高最佳，假定他轉(zhuǎn)換成商業(yè)用途，并補(bǔ)繳有關(guān)費(fèi)用，這里用不用確定他是出租經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)？并且再細(xì)化到經(jīng)營(yíng)什么內(nèi)容么？——最高最佳指的是用途，跟自營(yíng)或出租沒(méi)有關(guān)系的

　　4、請(qǐng)問(wèn)老師這樣理解對(duì)不對(duì)：是不是運(yùn)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳，或者是轉(zhuǎn)換別的用途收入雖然高但扣除補(bǔ)交費(fèi)用后價(jià)值卻小于在用用途時(shí)，用最高最佳確定為在用用途為最佳？——最高最佳利用指的是在遵循合法原則下，能夠達(dá)到最大收益的用途。

　　比如說(shuō)：同樣是商業(yè)用地，在繁華地帶，作為商場(chǎng)使用比作為賓館使用收益要高，那么作為商場(chǎng)來(lái)評(píng)估就是最高最佳利用

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析