2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第二章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。

　　1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報(bào)，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)關(guān)鍵是求取租金收益，應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料求取租金收益。租金收益的測(cè)算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價(jià)出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

　　因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。此外，在求取凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象至少近三年的實(shí)際收入、費(fèi)用等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。

　　采用比較法對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：

　　(1)直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;

　　(2)求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。

　　可比實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是比較法估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的現(xiàn)場(chǎng)查勘顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用測(cè)算凈收益，即凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比案例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。