人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點(diǎn)一：其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作。

　　2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點(diǎn)一：其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作

　　第三節(jié) 其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作

　　一、估價委托合同

　　(一)估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

　　估價委托合同的內(nèi)容一般包括：

　　(1)委托人和估價機(jī)構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名和住所，估價機(jī)構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級和住所。

　　(2)負(fù)責(zé)本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師，包括注冊房地產(chǎn)估價師姓名和注冊號。每個估價項目應(yīng)至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人。

　　(3)本估價項目的基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)和價值類型。

　　(4)委托人應(yīng)提供的估價所需資料，包括資料的目錄數(shù)量，如委托人應(yīng)向估價機(jī)構(gòu)提供估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運(yùn)營收入和費(fèi)用、開發(fā)成本以及有關(guān)會計報表等資料。

　　(5)估價過程中雙方的權(quán)利與義務(wù)，如估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)保守估價活動中知悉的委托人商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應(yīng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，收集估價所需資料。

　　(6)估價費(fèi)用及收取方式;

　　(7)估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及估價報告交付期限、交付方式等。例如交付的估價報告是鑒定性報告還是咨詢性報告，是僅提供估價結(jié)果報告還是既提供估價結(jié)果報告又提供估價技術(shù)報告。在確定估價報告交付期限時，應(yīng)保證有足夠的時間以保質(zhì)完成該估價項目，不能“立等可取”。

　　(8)違約責(zé)任;

　　(9)解決爭議的方法;

　　(10)其他需要約定的事項。

　　此外，合同中還應(yīng)注明估價委托合同簽訂日期。

　　(二)估價委托合同寫作示例

　　二、估價所需資料清單

　　房地產(chǎn)估價所需資料包括影響房地產(chǎn)價格的所有資料。房地產(chǎn)估價所需資料主要包括：1)反映估價對象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料;2)估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;3)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料;4)對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。

　　(一)反映估價對象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料

　　1.估價對象土地方面的資料

　　(1)土地區(qū)位狀況：即坐落，四至，與城市標(biāo)志性建筑物的直線距離、行程、車程等;

　　(2)土地實(shí)物狀況：即土地面積、形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況等;

　　(3)土地開發(fā)程度：即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場地平整程度狀況;

　　(4)土地登記狀況：即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實(shí)際用途，四至，面積，土地級別，土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，土地登記證書號，國有土地使用證編號，登記時間，地籍圖號，宗地號;

　　(5)土地權(quán)利狀況：土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否為共有等狀況;

　　(6)土地利用狀況：土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

　　(7)土地使用管制狀況：城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標(biāo)高，規(guī)劃設(shè)計方案與環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災(zāi)害狀況，日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。

　　2.估價對象建筑物方面的資料

　　(1)建筑物的三維空間位置;

　　(2)面積：建筑面積，使用面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營業(yè)面積、出租面積;

　　(3)層數(shù)及總高，層高;

　　(4)建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)，結(jié)構(gòu)，設(shè)備、設(shè)施，裝修，朝向，平面布局，通風(fēng)，采光，隔聲、隔振、隔熱;

　　(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護(hù)及完損狀況、新舊程度;

　　(6)產(chǎn)權(quán)狀況：產(chǎn)權(quán)證號，是獨(dú)有、共有、還是建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否違章建筑等;

　　(7)利用狀況：法定用途，實(shí)際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。

　　(二)估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料

　　這類資料主要通過市場調(diào)查收集，主要包括：相類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料，租賃實(shí)例資料，空置實(shí)例資料，收益實(shí)例資料，租賃價格實(shí)例資料，建安造價資料，房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤率資料，基準(zhǔn)地價資料，路線價資料，資本化率、報酬率、折現(xiàn)率資料，銷售費(fèi)用率資料，營業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發(fā)經(jīng)營期資料等等。

　　(三)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料

　　對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機(jī)構(gòu)、公園、娛樂設(shè)施等公共配套設(shè)施資料。

　　市內(nèi)交通的通達(dá)度、可及性，對外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風(fēng)土人情、消費(fèi)特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、居民收入等區(qū)域性行政、社會經(jīng)濟(jì)狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。

　　(四)對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料

　　對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行存貸款利率、物價、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)因素資料，政治安定狀況、城市化等社會因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、國際政治對立狀況、國際軍事沖突等國際因素資料。

　　房地產(chǎn)估價師對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>