【提問(wèn)】

　　某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：

　?。?）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　?。?）該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

　?。?）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。

　?。?）該類寫字樓的報(bào)酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報(bào)酬率為8％。

　?。?）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

　　試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

　?。?）建筑物物質(zhì)折舊額計(jì)算：

　　1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=3萬(wàn)元；

　　2）裝修的折舊費(fèi)=82.5×1/5×4=66萬(wàn)元；

　　3）其他設(shè)備的折舊費(fèi)=250×1/15×9=150萬(wàn)元。

　　4）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)=（1300×0.9－3－82.5－250）×1/40×10=208.63萬(wàn)元問(wèn)題出在這里，長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊的計(jì)算上，用的寫字樓折舊年限是40年，而題目中寫字樓是1990年竣工的，1995年土地出讓了40年，那么經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)當(dāng)是45年啊，怎么分母上是40呢？（2005年）

　　【回答】

　　學(xué)員yangchunwuhubeishiya，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年?！ㄖ锝?jīng)濟(jì)壽命＝有效經(jīng)過(guò)年限+估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余年限

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　責(zé)任編輯：淘淘