房地產(chǎn)估價師案例與分析講義：商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。為準(zhǔn)確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

　　（一）收益法

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。

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　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場法進(jìn)行租金的估算。

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　　在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用到成本法作為輔助方法。