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　　2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點二：停車庫和加油站房地產(chǎn)的估價

　　停車庫和加油站房地產(chǎn)的估價

　　1.地下車庫的估價

　　(1)地下停車庫的特點：

　　1)權(quán)屬比較特殊。一是開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益和處分權(quán);二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分攤，車庫不能單獨出售。此外，也有利用人防工程作為地下車庫的情形。

　　2)計量單位比較特殊：單位。

　　3)日常管理和服務(wù)相對特殊。

　　(2)地下停車庫的價格特點：

　　1)價格與車位數(shù)掛鉤。

　　2)同一地區(qū)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化，同一地下車庫的車位價格比較一致。

　　3)車位價格易受地上房地產(chǎn)租售情況的影響。

　　(3)地下車庫的估價方法與技術(shù)路線

　　停車庫估價方法主要有市場法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn);其次，應(yīng)該考察周邊類似停車庫的租售情況，依此來確定采用何種估價方法。

　　市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例，同時估價對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。注意區(qū)域因素和個別因素修正是指標的選擇和修正幅度的把握。

　　收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收益。如寫字樓、酒店、商場的地下車庫。同樣注意收益和費用的客觀性、報酬率的確定。

　　在市場法和收益法都不適宜估價的情形下，則可采用成本法進行估價。取客觀成本、平均利潤率，注意土地取得費的平均分攤。

　　2.加油站房地產(chǎn)的估價方法和技術(shù)路線

　　加油站房地產(chǎn)的市場交易實例較少，因而難以采用市場法進行估價。由于加油站房地產(chǎn)是在經(jīng)營期內(nèi)具有持續(xù)收益的經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此，一般采用收益法進行估價，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價方法。

　　采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。

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