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房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

2014-10-11 14:16  來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理  字體:  打印 收藏

 2025年新課已上線(xiàn) 開(kāi)啟備考之旅吧

  不論供給是短缺還是過(guò)剩,需求是超過(guò)還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量,市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。研究表明,從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率),就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā),房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段:

 ?、诺谝粋€(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變,沒(méi)有或很少有新的投機(jī)性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納,空置率逐漸下降,房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過(guò)渡到增長(zhǎng)狀態(tài)。隨著這個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇階段的繼續(xù),對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金,使市場(chǎng)最后達(dá)到供需平衡。

  ⑵在第二階段(增長(zhǎng)超過(guò)了平衡點(diǎn)),需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng),形成了對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下,表明市場(chǎng)上的供給吃緊,租金開(kāi)始迅速上漲,直至達(dá)到一個(gè)令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得開(kāi)始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段,如果能獲得項(xiàng)目融資,會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

 ?、堑谌A段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn),此時(shí),供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度,空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過(guò)程中不存在過(guò)剩供給,新竣工的項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)租客;租金上漲趨勢(shì)減緩甚至停止。當(dāng)市場(chǎng)參與者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向時(shí),新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長(zhǎng),推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運(yùn)動(dòng)的第四階段。

 ?、鹊谒碾A段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下,此時(shí)供給高增長(zhǎng),需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(zhǎng)短,取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在,存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市。該階段隨著新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場(chǎng)自然周期的谷底。

責(zé)任編輯:memo

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