2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點一：房地產(chǎn)投資的風險，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點一：房地產(chǎn)投資的風險，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點一：房地產(chǎn)投資的風險

　　1.風險的相關概念

　　風險-未來獲得預期收益可能性的大小

　　風險收益-實際收益超出預期收益,增加部分稱風險報酬

　　風險損失-實際收益低于預期收益

　　

　　【2013年試題】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是指過去獲得的實際收益與預期收益的差異程度。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。參見教材P16。

　　【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第1年的實際收益可能為(　)萬元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。只要是實際收益未達到目標收益，就稱為風險損失。參見教材P17。

　　2.風險的度量

　　

　　【解題思路與方法】如何比較風險的大小

　　第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。(加權平均值)

　　第二步，計算出兩物業(yè)的標準差。

　　第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小。

　　第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個風險小

　　3.房地產(chǎn)投資風險的內涵(四方面)

　　投入資金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投資項目的變現(xiàn)性

　　資產(chǎn)管理的復雜性

　　4.房地產(chǎn)投資風險的分類(8+6)　　

	系統(tǒng)風險（8個）	個別風險（6個）
內涵	·又稱不可分散風險或市場風險 ·對所有項目均產(chǎn)生影響 ·投資者無法控制，也無法通過投資組合來分散、抵消	·僅對市場內個別項目產(chǎn)生影響 ·投資者可以控制
種類	·通貨膨脹風險 ·市場供求風險 ·周期風險 ·變現(xiàn)風險 ·利率風險 ·政策風險 ·政治風險 ·或然損失風險	·收益現(xiàn)金流風險 ·未來運營費用風險 ·資本價值風險 ·機會成本風險 ·時間風險 ·持有期風險

　　5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險　　

序號	風險名稱	內涵
1	通貨膨脹風險 （購買力風險,錢不值錢了）	■購買力降低給投資者帶來的風險 ■其實質是通貨膨脹導致未來收益的價值下降
2	市場供求風險	■供求關系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化 ■房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多

　　【重點難點】如何規(guī)避通貨膨脹風險

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應由承租人承擔的風險。

　　投資者通過適當調整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度(調高)。

　　【2013年試題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是(　)風險。

　　A.政策

　　B.通貨膨脹

　　C.利率

　　D.或然損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。參見教材P18。

　　【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18?！　?

序號	風險名稱	內涵
3	周期風險	·房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險 ·房地產(chǎn)市場周期波動分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段 ·美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年 ·香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年 ·日本房地產(chǎn)市場周期為7年
4	變現(xiàn)風險	指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。（跳樓價的損失）
5	利率風險	·利率調升對房地產(chǎn)投資的影響 ·可采用固定利率貸款來抵御該風險，實質上是把利率風險轉嫁給金融機構

　　【重點難點】利率調升對房地產(chǎn)投資的影響

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導致價格下降　　

序號	風險名稱	內涵
6	政策風險
7	政治風險
8	或然損失風險	■指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失 ■可以通過保險將風險部分轉移給保險公司，也可以通過租約將部分風險轉移給承租人

　　6. 房地產(chǎn)投資的個別風險(6類)　　

序號	風險名稱	內涵
1	收益現(xiàn)金流風險	項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險（收入低了）
2	未來運營費用風險	物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險（費用高了）
3	資本價值風險	即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現(xiàn)率或報酬率變化，資本價值變化了）
4	機會成本風險	也稱比較風險，投資該項目而失去了投資其它項目的機會，失去了相應的可能收益
5	時間風險（時機與時間）	房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等
6	持有期風險（持有時間）	與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險，壽命周期越長，持有期風險越大

　　【重點難點】注意利率風險和資本價值風險

　　利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

　　利率風險是系統(tǒng)風險，資本價值風險是個別風險

　　7.風險對房地產(chǎn)投資決策的影響　

	投資者特點	投資目的	投資對象
收益型	承受低風險低收益水平的長期投資者	獲得穩(wěn)定租金收益	進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)
收益加增值型	能承受中等風險和收益水平	物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益	未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)
機會型	承受較大投資風險，期望獲得高收益

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>