人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)一：投資與房地產(chǎn)投資。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)一：投資與房地產(chǎn)投資

　　1.投資的概念

　　(1)概念

　　·投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

　　(2)理解(三個(gè)角度)

　　通俗角度-投資就是用錢來獲取更多的錢。

　　金融角度-投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。

　　經(jīng)濟(jì)角度-投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為。

　　2.投資的分類(四種分類)

　　3.投資的特性(四特性)

　　投資是一種經(jīng)濟(jì)行為

　　投資具有時(shí)間性(犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi))

　　投資目的是獲取收益

　　投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

　　4.房地產(chǎn)投資的分類(三種分類)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】不同投資主體的投資目的顯著差異　　

投資主體	投資目的
政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)	社會(huì)效益 環(huán)境生態(tài)效益
企業(yè)和個(gè)人	經(jīng)濟(jì)效益

　　【2013年試題】按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括(　)。

　　A.居住物業(yè)投資

　　B.商用物業(yè)投資

　　C.土地開發(fā)投資

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

　　E.酒店投資

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

　　4.1 居住物業(yè)投資　　

內(nèi)涵	主要類型	特點(diǎn)
供人們生活居住的房地產(chǎn)	■公共住房 ◆廉租住房（低收入家庭出租） ◆經(jīng)濟(jì)適用住房（低收入家庭出售） ◆限價(jià)商品住房（中等收入家庭出售） ◆公共租賃住房（中等收入家庭出租） ■商品住房 ◆普通住宅 ◆高檔住宅 ◆公寓 ◆別墅	自用或出租，投資風(fēng)險(xiǎn)小

　　【2014年試題】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有(　)。

　　A.廉租住房

　　B.公共租賃住房

　　C.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　D.商品住房

　　E.小產(chǎn)權(quán)房

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。公共住房：廉租住房;經(jīng)濟(jì)適用住房;限價(jià)商品住房;公共租賃住房。商品住房：普通住宅;高檔住宅;公寓;別墅。參見教材P5。

　　4.2 商業(yè)物業(yè)投資　　

內(nèi)涵	主要類型	特點(diǎn)
指能出租經(jīng)營，，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)	■寫字樓 ■零售商業(yè)用房 ■出租公寓	1.開發(fā)-出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)-持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢。 2.收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長期投資。收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。 3.商用物業(yè)交易涉及資金量大，常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。 4.位置對此類物業(yè)有特殊的重要性

　　【2012年試題】關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有(　)。

　　A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢

　　B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

　　C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性

　　D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資

　　E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。A選項(xiàng)，開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢。D、E選項(xiàng)，由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資。參見教材P5。

　　4.3 工業(yè)物業(yè)投資　　

內(nèi)涵	主要類型	特點(diǎn)
為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間	■工業(yè)廠房 ■倉儲(chǔ)用房 ■高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房 ■研究與發(fā)展用房	1.可開發(fā)-銷售，也可開發(fā)-持有出租經(jīng)營 2.重工業(yè)廠房設(shè)計(jì)特殊，不容易轉(zhuǎn)手交易 3.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強(qiáng) 4.輕工業(yè)廠房介于兩者之間

　　4.4 酒店和休閑娛樂設(shè)施投資　　

內(nèi)涵	主要類型	特點(diǎn)
為商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的投資	·酒店 ·休閑度假中心 ·康體中心 ·賽馬場 ·高爾夫球場	1.本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資 2.運(yùn)營管理很重要，所以在開發(fā)階段，未來運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入

　　4.5 特殊物業(yè)投資　　

內(nèi)涵	種類	特點(diǎn)
指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)	·加油站 ·飛機(jī)場 ·車站 ·橋梁 ·碼頭 ·公路	1.這類房地產(chǎn)交易少，多屬長期投資 2.靠經(jīng)營活動(dòng)收益回收投資并獲利

　　【2014年試題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。 (　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

　　序號(hào)特性解析

　　1區(qū)位選擇異常重要■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性

　　■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位(決定其收益水平和升值潛力)

　　2適于進(jìn)行長期投資■土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資

　　【2014年試題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。 (　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。土地不會(huì)毀損，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7?！　?

序號(hào)	特性	解析
1	區(qū)位選擇異常重要	■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性 ■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）
2	適于進(jìn)行長期投資	■土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資

　　【2015年試題】房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有(　)。

　　A.異質(zhì)性

　　B.用途廣泛性

　　C.類型多樣性

　　D.弱流動(dòng)性

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P8。

　　5. 房地產(chǎn)投資的特性(8大特點(diǎn))　

序號(hào)	特性	解析
3	需要適時(shí)的更新改造投資	■投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位 ■如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、購物中心改善環(huán)境、增加商品展示空間、公寓內(nèi)增加洗衣房等
4	易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值難以判斷）	■異質(zhì)性使每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致，對其市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的 ■由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值

　　【2014年試題】房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有(　)。

　　A.依賴專業(yè)管理

　　B.效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　C.異質(zhì)性明顯

　　D.變現(xiàn)性較差

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。存在效益外溢和轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資的特性之一，主要是房地產(chǎn)投資效益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。參見教材P9。

　　【2013年試題】新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房價(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有(　)的特性。

　　A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　B.易受政策影響

　　C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　D.適于長期投資

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，稱之為存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P9。

　　【2015年試題】房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括(　)。

　　A.需要適時(shí)的更新改造投資

　　B.易受政策影響

　　C.依賴專業(yè)管理

　　D.適于短期投資

　　E.變現(xiàn)性差

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)適用于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：區(qū)位選擇異常重要;適于進(jìn)行長期投資;需要適時(shí)的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P6～9。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】兩個(gè)壽命　　

概念	概念	開始時(shí)間	終止時(shí)間
經(jīng)濟(jì)壽命	地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期（即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）	從地上建筑物竣工之日開始	出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用
自然壽命		從地上建筑物竣工之日開始	到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時(shí)間

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系

　　一般自然壽命要比經(jīng)濟(jì)壽命長(有空置的情況)

　　可以通過對建筑進(jìn)行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　房地產(chǎn)投資追求項(xiàng)目全壽命周期利益最大化

　　【2012年試題】收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物 (　)之日。

　　A.開始施工

　　B.竣工

　　C.登記

　　D.開始營業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物竣工之日。參見教材P7。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>