2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　抵押價值

　　抵押價值是在抵押期間的各個時點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額。

　　法定優(yōu)先受償款，是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括3項(xiàng)：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款(已經(jīng)存在)，不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還未發(fā)生)。

　　【重要考點(diǎn)】

　　如何記憶：法定優(yōu)先，誰是優(yōu)先權(quán)利人?

　　已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——給抵押權(quán)人

　　拖欠的建設(shè)工程價款——給施工承包人，保證正常的建筑市場秩序

　　其他法定優(yōu)先款，如補(bǔ)地價——給政府

　　不包括的項(xiàng)目：訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還沒發(fā)生，不是優(yōu)先權(quán)利)。抵押處置時，從抵押處置收益中優(yōu)先開支。

　　抵押價值時點(diǎn)，一般選實(shí)地查勘之日。

　　房地產(chǎn)抵押估價要做“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估”等提示。

　　當(dāng)?shù)盅簝r值<未償還的貸款余額時，抵押人需追加擔(dān)保，或者提前清償債務(wù)。

　　抵押貸款額度=抵押價值×抵押率

　　抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款

　　將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押，再次抵押價值：

　　再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款