2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間已經(jīng)確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來(lái)越近了，網(wǎng)校老師為大家準(zhǔn)備了一些高頻知識(shí)考點(diǎn)，一起來(lái)進(jìn)行針對(duì)性復(fù)習(xí)吧~

1.獨(dú)立客觀公正原則

為了保證估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正估價(jià)，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立的不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立法人或非法人組織。估價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性是其客觀、公正估價(jià)的前提。二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人、估價(jià)利害關(guān)系人及估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系。

2.合法原則

遵循合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況方面應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

（1）依法判定的權(quán)利類型及歸屬，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。

（2）依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃要求等使用管制為依據(jù)。

（3）依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。

（4）法判定的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值價(jià)格應(yīng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。

3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值價(jià)格。該原則以變化原理為理論依據(jù)，也是該原理的具體應(yīng)用。所有的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)都應(yīng)遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。

4.替代原則

替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。該原則以替代原理為理論依據(jù)，也是該原理的具體應(yīng)用。所有的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)都應(yīng)遵循替代原則。

5.最高最佳利用原則

最高最佳利用應(yīng)同時(shí)滿足以下 4 個(gè)條件：①法律上允許；②技術(shù)上可能；③財(cái)務(wù)上可行；④價(jià)值最大化。

6.謹(jǐn)慎原則

房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

7.一致性原則

一致性原則是指為了同一估價(jià)目的對(duì)同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目所涉及的各宗同類房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞健?/p>

8.一貫性原則

一貫性原則是指在不同時(shí)間為了同一估價(jià)目的對(duì)同一或同類房地產(chǎn)再次或多次進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞健?/p>

1、【例題·單選】房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求站在（ ）的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值價(jià)格。

A.委托人

B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

【解析】獨(dú)立客觀公正原則要求站在中立的立場(chǎng)，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值價(jià)格，即要求評(píng)估價(jià)值對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人都是公平合理的。

2、【例題·單選】（ ）要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

A.合理原則

B.有效原則

C.合法原則

D.公正原則

【答案】 C

【解析】合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

3、【例題·單選】某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無(wú)力償還貸款，現(xiàn)被某法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)評(píng)估其拍賣保留價(jià)時(shí)，關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況的說(shuō)法，正確的是（ ）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為抵押貸款日，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為完工時(shí)的狀況

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在的狀況

【答案】 D

【解析】由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，需要確定估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)狀（起點(diǎn)狀況）以及其未來(lái)完工時(shí)的價(jià)值，根據(jù)未來(lái)完工時(shí)的價(jià)值以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值，因此評(píng)估其拍賣保留價(jià)時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在的狀況。