1、運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進行：1搜集有關(guān)收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。

　　2、凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求取：l出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

　　3、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。

　　4、在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減； 3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動情形。

　　5、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +（1-M ）Re（5）式中R ——資本化率（% ）；M——貸款價值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；Rm——抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re——自有資本要求的正常收益率（％）。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

　　6、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB（6）式中RO——綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價；RL——土地資本化率（%），適用于土地資本估價；RB——建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價；L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率（%）；B——建筑物價值占房地價值的比率（%），L+B+100%.

　　7、計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。

　　8、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。