房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是，房地產(chǎn)估價(jià)又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣的一面，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險(xiǎn)，控制、分散風(fēng)險(xiǎn)。在一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，人們所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)會(huì)對(duì)社會(huì)很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來(lái)不同方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不僅僅帶來(lái)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)對(duì)政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及利益各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的涉及面廣，而且復(fù)雜。

　　本文分別從估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方角度分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系有助于幫助社會(huì)各個(gè)方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生源

　　估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生源，主要包括三個(gè)方面：

　?。?）估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員。估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會(huì)造成評(píng)估值與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體以及未來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時(shí)炸彈。

　?。?）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的利益各方，如土地出讓中的國(guó)家、土地使用者；房地產(chǎn)交易活動(dòng)中交易各方；房地產(chǎn)抵押活動(dòng)中的抵押人和抵押權(quán)人等等。

　?。?）估價(jià)技術(shù)。在實(shí)踐中采用的估價(jià)方法都是世界通行的成熟估價(jià)方法，但是在具體估價(jià)過(guò)程中。估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價(jià)技術(shù)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系

　　房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。

　?。ㄒ唬┱媾R的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無(wú)通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動(dòng)蕩往往會(huì)爆發(fā)深重的社會(huì)災(zāi)難，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，過(guò)高估值的長(zhǎng)期或大量的金融抵押貸款，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)在未來(lái)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動(dòng)蕩，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國(guó)開(kāi)始的東南亞“金融危機(jī)”，無(wú)不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的影響。

　?。ǘ┕纼r(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場(chǎng)法。從估價(jià)理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。因此，在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。

　　這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。再者就是估價(jià)人員素質(zhì)水平低。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠，通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價(jià)人員無(wú)法，或者說(shuō)是沒(méi)有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。

　　3、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：即估價(jià)業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價(jià)實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給估價(jià)的結(jié)果帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一個(gè)方面，當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于估價(jià)方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員未來(lái)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動(dòng)。使得估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何估價(jià)師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的道德問(wèn)題，甚至有些情況下也不是估價(jià)師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會(huì)直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

　　（三）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來(lái)的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價(jià)中，抵押物估價(jià)過(guò)高會(huì)使得未來(lái)在借款人無(wú)力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無(wú)法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過(guò)多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來(lái)預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與轉(zhuǎn)移

　　對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長(zhǎng)期的估價(jià)實(shí)踐和理論研究，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范可以從以下兩個(gè)方面防范來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。