住房抵押證券化是指由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的外，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，所附屬的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。

　　《建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問(wèn)題的試行通知》（建住房[2005]77號(hào)）規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有個(gè)人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機(jī)構(gòu)作為償還借款擔(dān)保，并依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)，隨主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的，可以申請(qǐng)辦理住房抵押權(quán)變更登記。資料齊全、與權(quán)屬登記信息一致、抵押住房不存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)予以登記，將個(gè)人住房抵押權(quán)變更的情況逐一記載在房屋權(quán)屬登記管理信息系統(tǒng)和紙介質(zhì)的權(quán)屬登記信息的相應(yīng)記錄中。抵押權(quán)以權(quán)屬登記信息為準(zhǔn)，原則上不再頒發(fā)新的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。抵押住房存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，暫不登記，并告知申請(qǐng)人。申請(qǐng)人仍書(shū)面要求辦理的，可以辦理；申請(qǐng)人要求替換的，應(yīng)當(dāng)允許。個(gè)人住房抵押權(quán)清單中項(xiàng)目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書(shū)面說(shuō)明理由。

　　批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)由個(gè)人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同申請(qǐng)，并符合下列情形之一：

　?。?）金融機(jī)構(gòu)與依法設(shè)立的信托投資公司或中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，以個(gè)人住房抵押貸款證券化為目的設(shè)立信托時(shí)，需要將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)的住房抵押權(quán)批量轉(zhuǎn)讓給受托機(jī)構(gòu)的；

　?。?）前述特定目的的信托存續(xù)期間，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)合同的約定進(jìn)行債權(quán)回購(gòu)，或受托機(jī)構(gòu)發(fā)生更換。

　　申請(qǐng)批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

　?。?）抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)表；

　?。?）規(guī)定了個(gè)人住房貸款抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)的合同或相關(guān)協(xié)議；

　?。?）經(jīng)批準(zhǔn)的個(gè)人住房抵押貸款證券化方案（復(fù)印件）；

　?。?）擬轉(zhuǎn)讓的個(gè)人住房抵押權(quán)清單（應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權(quán)證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)證號(hào)等項(xiàng)目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章）和相應(yīng)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；

　?。?）個(gè)人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

　　批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記，以一份他項(xiàng)權(quán)證或一筆抵押登記為一起業(yè)務(wù)計(jì)算，一次受理200起以下的，5個(gè)工作日內(nèi)完成；200起以上的，可適當(dāng)增加工作日，但最長(zhǎng)不得超過(guò)15個(gè)工作日。

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理批量個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記時(shí)，只對(duì)抵押權(quán)人做變更處理，其他登記事項(xiàng)不作變更。