云人發(fā)[1999]58號（1999年9月23日昆明市第十屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過1999年11月26日云南省第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過）

　　一九九九年十一月二十六日

　　第一章　總則

　　第一條　為加強我市城市房地產交易管理，規(guī)范房地產交易行為，維護房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于昆明市城市規(guī)劃區(qū)內房地產的轉讓、抵押、租賃和中介服務活動。

　　第三條　昆明市房產行政主管部門和土地行政主管部門，各司其職，密切配合，負責全市城市房地產交易管理工作。

　　縣（含縣級市，下同）房產行政主管部門、土地行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房地產交易管理工作。

　　建設、規(guī)劃、工商、物價、稅務、公安等行政管理部門按照各自職責，協(xié)助做好房地產交易活動中的有關管理和服務工作。

　　第四條　房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　第五條　房地產權利人應當遵守房地產交易的法律、法規(guī)，依法納稅和辦理有關手續(xù)。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第二章　房地產轉讓

　　第六條　房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、互換（交換）、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　第七條　以出讓方式取得土地使用權的，其土地使用權及地上建筑物、構筑物所有權在出讓年限內可以轉讓。

　　土地使用權轉讓時，其土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

　　第八條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為土地使用權出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　第九條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，報該幅土地所在地的有批準權的縣級以上人民政府審查批準，并按國家規(guī)定辦理有關手續(xù)和交納有關費用后，方可轉讓。

　　第十條　下列房地產不得轉讓：

　�。ㄒ唬�無合法房屋所有權和土地使用權手續(xù)的；

　�。ǘ�）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利期間的；

　�。ㄈ�）依法收回土地使用權的；

　　（四）未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的；

　�。ㄎ澹┕灿蟹康禺a，未經其他共有人書面同意的；

　　（六）設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；

　�。ㄆ撸┓康禺a權屬有爭議的；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定不得轉讓的其他情形。

　　第十一條　下列行為視同為房地產轉讓：

　　（一）以房地產權作價出資、入股與他人成立新的法人企業(yè)的；

　�。ǘ�）一方依法提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產，并以房屋產權分成的；

　�。ㄈ�）收購或者兼并企業(yè)時，房地產轉移給新的權利人的；

　　（四）以房地產作價清償債務的；

　　（五）企業(yè)之間或者其他組織之間進行的房地產轉移行為。

　　第十二條　下列行為不屬于房地產轉讓：

　�。ㄒ唬┕灿腥酥�間對共有房地產進行分割的；

　�。ǘ�）國家機關、由財政撥款的事業(yè)單位不改變原土地使用用途，與其下屬機構之間進行房地產行政調撥的；

　�。ㄈ�）依法繼承的房地產。

　　第十三條　在同一房地產權出售時，當事人在同等條件下按下列順序依次享有優(yōu)先購買權：

　　（一）房地產共有人；

　　（二）房地產抵押權人；

　　（三）房地產承租人；

　　（四）其他依法享有優(yōu)先購買權人。

　　第十四條　房地產轉讓時，當事人應當依法訂立書面合同，使用統(tǒng)一的合同示范文本，并自合同簽訂之日起30日內到房地產所在地的市、縣房產管理部門及土地管理部門辦理房產轉讓合同登記備案和土地使用權轉讓審批手續(xù)。

　　第十五條　房地產轉讓的成交價格明顯低于市場價的，由房產管理部門、土地管理部門委托具備合法資質的房產、土地評估機構對該房地產依法進行價格評估，并按評估價計征有關稅費。

　　第十六條　房地產開發(fā)企業(yè)申辦商品房預售許可證，應當向項目所在地的市、縣房產管理部門提交下列文件及材料：

　�。ㄒ唬�營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

　　（二）土地使用權證書和建設工程規(guī)劃許可證；

　　（三）工程施工合同及工程施工圖；

　　（四）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；

　　（五）商品房預售方案。

　　第十七條　市、縣房產管理部門應當在接到商品房預售申請書之日起10個工作日內作出答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證并向社會公告；不同意預售的，應當依法說明理由。

　　第十八條　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，并按國家規(guī)定到商品房所在地的市、縣土地管理部門備案。

　　第十九條　房地產開發(fā)企業(yè)向購房人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，按住宅質量保證書的約定承擔保修責任，并負責辦理房屋所有權證和土地使用證。

　　第三章　房地產抵押

　　第二十條　房地產抵押，應當憑合法的房屋所有權證、土地使用證分別辦理，抵押人和抵押權人應當依法簽訂規(guī)范的書面抵押合同，并自合同簽訂之日起30日內，到抵押房屋或者土地所在地的市、縣房產管理部門和土地管理部門辦理登記手續(xù)。

　　第二十一條　辦理抵押登記須提交下列材料：

　�。ㄒ唬┑盅喝撕偷盅簷嗳擞行У纳矸葑C明或者法人資格證明；

　�。ǘ�）抵押合同原件；

　�。ㄈ�）抵押房地產的合法權屬證明材料；

　�。ㄋ模┛梢宰C明抵押房地產價值的有效資料；

　�。ㄎ澹┮耘c他人共有的房屋所有權、土地使用權抵押的，須出具共有人同意抵押的書面文件。

　　第二十二條　辦理抵押登記后，抵押人應持房屋所有權證、土地使用證到房產管理部門、土地管理部門辦理他項權利證明書。

　　第二十三條　下列房地產不得抵押：

　�。ㄒ唬┮艳k理土地使用權抵押登記，在抵押期間的房產；

　�。ǘ�）已辦理房產所有權抵押登記，在抵押期間的土地；

　　（三）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產。

　　第二十四條　在抵押期間抵押權發(fā)生變更或抵押關系終止時，抵押當事人應當自變更或者終止之日起30日內，到原登記機關辦理抵押權變更或者注銷登記。

　　第四章　房地產租賃

　　第二十五條　房地產租賃，是指房地產權利人作為出租人將其房地產權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　第二十六條　以出讓方式取得土地使用權的，必須按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，土地使用權方可出租。

　　第二十七條　以劃撥方式取得的土地使用權及其房屋所有權出租時，必須按規(guī)定辦理土地批租手續(xù)，領取《土地他項權利證明書》后，方可出租。

　　第二十八條　出租房屋時，應按規(guī)定辦理《房屋租賃證》、《房屋出租治安許可證》后，方可出租。

　　第二十九條　《房屋租賃證》由市、縣房產管理部門負責審核辦理；《土地他項權利證明書》由市、縣土地管理部門負責審核辦理；《房屋出租治安許可證》由房屋所在地的公安機關負責審核辦理。

　　房產管理部門、土地管理部門應當在接到當事人申請之日起10個工作日內作出答復。同意發(fā)證的，應當核發(fā)《房屋租賃證》、《土地他項權利證明書》；不同意發(fā)證的，應當依法說明理由。

　　第三十條　有下列情形之一的，不予發(fā)放《房屋租賃證》和《土地他項權利證明書》：

　�。ㄒ唬┓康禺a權屬有爭議的；

　　（二）共有房地產未取得其他共有人書面同意的；

　�。ㄈ�）違法用地或違章建筑；

　�。ㄋ模┎环�合房屋安全標準的；

　�。ㄎ澹┓康禺a權已設定抵押而未經抵押權人書面同意的；

　�。�六）法律、法規(guī)禁止出租的。

　　第三十一條　房地產權利人出租房地產權時，應依法與承租人訂立書面合同，并自合同簽訂之日起，30日內，攜帶下列材料到房地產所在地的市、縣房產管理部門、土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　（一）《房屋租賃證》；

　　（二）《土地使用證》或者《土地他項權利證明書》；

　　（三）房地產租賃合同；

　　（四）承租人的有效身份證明。

　　第三十二條　房地產租賃合同履行期間，其房地產權屬發(fā)生轉移，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。受讓人與承租人不屬同一人時，受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同。

　　第三十三條　房地產承租人在租賃期內，經房地產權利人書面同意，房地產承租人可以將承租房地產的部分或全部轉租給他人，并按規(guī)定訂立轉租合同和辦理登記備案手續(xù)。

　　房地產承租人有權拒付出租人提出的合同約定之外的費用。承租人因自己的原因不使用其房地產時，仍應當交付租金和承擔合同義務。

　　第五章　中介服務

　　第三十四條　中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。

　　房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術等方面咨詢服務的經營活動。

　　房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

　　房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經營活動。

　　第三十五條　設立房地產中介服務機構應當經市、縣房產管理部門、土地管理部門進行審查，符合資質條件的，按規(guī)定發(fā)給相應的資格證書。

　　第三十六條　房地產中介服務機構應當具備下列條件：

　　（一）有規(guī)范的名稱、組織機構；

　�。ǘ�）有固定的服務場所；

　　（三）有規(guī)定數(shù)量的資金和相應的專業(yè)技術人員。

　　設立房地產中介服務機構應當持資質證書到工商行政管理部門注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。

　　第三十七條　從事房地產中介服務的專業(yè)人員，應當按照國家有關規(guī)定取得與其專業(yè)相應的資格證書，到市、縣房產管理部門、土地管理部門登記備案，方可從事本專業(yè)的中介服務活動。

　　第三十八條　承辦房地產中介服務業(yè)務應當訂立規(guī)范的書面合同，并到市、縣房產管理部門、土地管理部門登記備案。

　　第三十九條　房地產中介服務機構及房地產中介服務人員在房地產中介服務活動中應當公正合理、誠實守信，不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┰试S他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；

　�。ǘ�）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便牟取不正當?shù)睦�益�?/p>

　　（三）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

　　（四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十條　市、縣房產管理部門、土地管理部門每年定期對所管轄的房地產中介服務機構及房地產中介服務人員進行審驗，并公布審驗合格的機構和人員名單。

　　第四十一條　在房地產交易中，涉及到土地使用權處置的，必須進行地價評估，并按規(guī)定的審批權限，報土地管理部門確認。

　　土地使用權價格的評估，只能由國家和省確認的具有評估資質證書的地價評估機構進行。沒有土地價格評估資格的機構，出具的土地價格評估報告一律無效。

　　第六章　其他規(guī)定

　　第四十二條　個人根據國家和省、市人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革的規(guī)定，按照成本價購買的公有住房或者按照國家指導價購買的經濟適用住房（包括安居工程住房和集資、合作建房），并已取得完全產權的，允許上市交易。

　　第四十三條　已購公有住房和經濟適用住房首次上市出售，當事人應當向市、縣房產管理部門提出申請。房產管理部門自收到已購公有住房和經濟適用住房所有權人提出的上市出售申請之日起10個工作日內，作出是否準予其上市出售的書面意見。

　　經審核準予出售的住房，應進入統(tǒng)一的房地產交易所掛牌上市，公開出售；交易完成后，買賣當事人應當按規(guī)定到有關部門交納稅費和辦理房屋所有權和土地使用權登記。

　　第四十四條　已購公有住房和經濟適用住房抵押、出租時，應當按本條例規(guī)定辦理房產抵押登記、租賃登記備案和有關手續(xù)。

　　第四十五條　已購公有住房和經濟適用住房上市出售的具體實施辦法。由昆明市人民政府另行制定。

　　第七章　法律責任

　　第四十六條　違反本條例第十條（一）、（二）、（三）、（四）、（八）項規(guī)定轉讓房地產的，轉讓行為無效。由市、縣房產管理部門、土地管理部門沒收非法轉讓所得價款，并對轉讓人處以轉讓價款2％的罰款。

　　第四十七條　未辦理商品房預售許可證擅自預售商品房的，由市、縣房產管理部門責令限期補辦許可證或者退還預購人購房款。逾期不改正又不停止預售的，責令停止預售，處以已收取預售房款總額1％的罰款。

　　第四十八條　未辦理《房屋租賃證》擅自出租房屋的，由市、縣房產管理部門責令限期補辦；逾期不辦的，責令停止租賃行為，沒收違法所得，并處違法所得兩倍以下的罰款。

　　違反本條例第二十六條規(guī)定，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，而出租土地使用權的，由市、縣土地管理部門責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得50％以下的罰款。

　　以劃撥方式取得土地使用權的單位、個人。末經市、縣人民政府批準，擅自轉讓、抵押、租賃房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，并處違法所得50％以下的罰款。

　　第四十九條　違反本條例，有下列行為之一的，由市、縣房產管理部門、土地管理部門對責任者給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）偽造、涂改《商品房預售許可證》或《房屋租賃證凡《房屋他項權證》、《土地他項權利證明書》的，沒收其證書，有違法所得的，沒收其違法所得；情節(jié)嚴重的，處以1000元以上20000元以下的罰款；

　�。ǘ�）未按期辦理房地產轉讓審批或合同登記備案的，責令限期補辦。逾期不補辦的，按轉讓價款的1%處以罰款；

　�。ㄈ�）未按期辦理房地產抵押合同登記、抵押權變更或注銷登記的，責令限期補辦，逾期不補辦的，按抵押房地產價值的1%處以罰款；

　�。ㄋ模┪窗雌谵k理房地產租賃合同登記備案的，責令限期補辦，逾期不補辦的，處以2000元以上5000元以下的罰款，或者吊銷其《房屋租賃證》、《土地他項權利證明書》；

　　（五）未辦理房地產中介服務合同登記備案的，責令限期補辦，逾期不補辦的，處以2000元以上5000元以下的罰款。

　　第五十條　違反本條例第三十九條規(guī)定之一，或者未取得房地產中介服務資格、經審驗不合格擅自從事房地產中介服務業(yè)務的，由市、縣房產管理部門、土地管理部門責令限期改正。有違法所得的，沒收違法所得。逾期不改正的，對責任人處以1000元以上3000元以下罰款，對責任單位處以10000元以上30000元以下罰款。

　　在房地產中介服務活動中，給當事人造成經濟損失的，由中介服務機構及責任人承擔賠償責任。

　　第五十一條　以出讓方式取得土地使用權的單位、個人轉讓房地產時未按規(guī)定辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令限期辦理。

　　第五十二條　對個人罰款超過2000元、對單位罰款超過30000元、吊銷《商品房預售許可證》及《房屋租賃證》、《土地他項權利證明書》的，市、縣房產管理部門、土地管理部門在作出行政處罰決定前，應當告知當事人有要求舉行聽證的權利。

　　第五十三條　違反本條例規(guī)定的行為，屬其他有關行政管理部門處罰范圍的，由相應部門依法處理。

　　第五十四條　房產管理部門、土地管理部門工作人員在房地產交易管理中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分。給當事人造成經濟損失的，依法賠償。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　房產管理部門、土地管理部門超出規(guī)定的工作時限，未辦理當事人登記備案、辦證等有關手續(xù)的，追究責任人的行政責任。

　　第五十五條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議，也可以直接向人民法院起訴。當事人逾期未申請復議也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章　附則

　　第五十六條　涉外房地產交易、軍隊與地方之間的房地產交易，適用本條例。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十七條　本條例自公布之日起施行。