房地產(chǎn)泡沫與過熱：

　　（一）房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1.房地產(chǎn)泡沫的定義

　　房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。

　　2.房地產(chǎn)泡沫的成因

　　一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

　　其次，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡洙產(chǎn)生的直接誘因。

　　再有，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。

　?。ǘ?ldquo;過度開發(fā)”及誘因

　　1.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　　2.過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　?。?）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標

　?。?）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同

　?。?）過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同

　?。?）市場參與者的參與動機不同

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。