過度開發(fā)和房地產泡沫的區(qū)別與聯(lián)系

　　兩者的區(qū)別：來源：建設工程教育網

　　1）過度開發(fā)（也稱“過熱”）和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而房地產泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現(xiàn)了。

　　2）過度開發(fā)和房地產泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預，而過度開發(fā)可以通過自我調整回復到平衡狀態(tài)。來源：建設工程教育網

　　3）房地產過度開發(fā)和房地產泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果房地產泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。

　　4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“房地產泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。來源：建設工程教育網

　　兩者的聯(lián)系：兩者的成因或誘因有相似之處。房地產泡沫的直接誘因是投機需求膨脹，而過度開發(fā)的誘因之一是開發(fā)商之間的博弈和非理性行為。“投機需求膨脹”與“開發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動性行為，都帶有投機色彩和博弈性。房地產泡沫的直接助燃劑是金融機構過度放貸，而過度開發(fā)的另一個誘因是開發(fā)資金的易得性。“開發(fā)資金的易得性”是建立在金融機構放貸無序、過多過濫基礎上的。

　　筆者認為，如果在房地產市場周期過程中存在房地產泡沫的話，一定會產生過度開發(fā)，而過度開發(fā)到一定程度就會使房地產泡沫破滅，反過來說，就不一定成立，即過度開發(fā)不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。