房估知識(shí)點(diǎn)：市場(chǎng)提取法

通過(guò)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象中建筑物折舊的方法。

公式

建筑物折舊＝土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－舊的房地產(chǎn)價(jià)值

＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－（舊的房地產(chǎn)價(jià)值－土地重新購(gòu)建價(jià)格）

＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊后價(jià)值

市場(chǎng)提取法的步驟

1.搜集交易實(shí)例。

2.選取可比實(shí)例（3個(gè)以上）。

3.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行換算、修正與調(diào)整（注意：不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整）。

4.采用比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法，求取可比實(shí)例在成交日期土地重新購(gòu)建價(jià)格。

用其他方法求出建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，減去可比實(shí)例價(jià)值。

四個(gè)重要公式

總折舊率＝建筑物折舊÷建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

年折舊率＝總折舊率÷建筑物年齡

當(dāng)殘值率為零時(shí)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1÷年折舊率

建筑物成新率＝1－總折舊率

【例8-7】某宗房地產(chǎn)土地面積5000平方米，建筑面積12500平方米，現(xiàn)行市價(jià)4700元/平方米，土地重置價(jià)格（樓面地價(jià)）2300元/平方米，建筑物重置價(jià)格3000元/平方米，建筑物年齡10年。請(qǐng)計(jì)算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率。

【解】本題考查的是市場(chǎng)提取法。

建筑物折舊總額＝土地重置價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格－房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格＝（2300＋3000－4700）×1.25＝750（萬(wàn)元），建筑物總折舊率＝750÷（3000×1.25）＝20%，八成新。

建筑物年折舊率＝20%÷10＝2%。參見(jiàn)教材P301。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！