區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或者社會(huì)影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價(jià)格會(huì)有很大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。

居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好（如有青山、碧水、藍(lán)天），居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。

商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。

辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。

工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。（工業(yè)區(qū)位論，有原材料指向，市場(chǎng)指向等）

城市內(nèi)部區(qū)位與地租（地價(jià)）的關(guān)系如圖4－2所示。

圖 4-2 城市內(nèi)不同用途的地租支付能力

設(shè)想城市所在的地區(qū)為一均質(zhì)平原，則各種用途會(huì)呈同心圓分布。（圈層分布）

房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他方面的建設(shè)引起的。當(dāng)房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，其價(jià)值會(huì)上升；反之，其價(jià)值會(huì)下降。

房地產(chǎn)區(qū)位因素可以分解為：

（一）位置：

1.方位——分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較大區(qū)域（如城市）中的位置，其次是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較小區(qū)域中的位置。如“山之陽(yáng)，水之北”。

2.與相關(guān)場(chǎng)所的距離。距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)。一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離，對(duì)其價(jià)格有較大的影響。

衡量距離的指標(biāo)（4指標(biāo)）：

■空間直線距離：（無意義）

■交通路線距離：通過道路等來連接的距離，有時(shí)受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但通達(dá)性可能不好，特別是在時(shí)間對(duì)人們?cè)絹碓綄氋F的情況下。

■交通時(shí)間距離：從理論上講更為科學(xué)，但在實(shí)際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測(cè)量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。應(yīng)采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來測(cè)算。另外，有些房地產(chǎn)雖然來往所需的交通時(shí)間較短，但要經(jīng)過較高收費(fèi)的道路或橋梁、隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時(shí)間，但可能并不經(jīng)濟(jì)。

■經(jīng)濟(jì)距離：把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

3.臨街狀況

一般來說，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產(chǎn)則相反。

商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：一面臨街；前后兩面臨街；街角地；長(zhǎng)方形土地是長(zhǎng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街。“金角銀邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價(jià)值會(huì)有所不同，甚至有很大差異。（聯(lián)系第十一章路線價(jià)法相關(guān)內(nèi)容）

4.朝向

對(duì)住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照；中國(guó)處在北半球，南向是陽(yáng)光最充足的方位，一般認(rèn)為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。（荷蘭則是東西朝向）

5.樓層

樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、日照、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)。底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等（容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實(shí)物因素。）

住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層最優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價(jià)格或租金最高，其他層一般不到一層的60%。

【例題】一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。參見教材P133。

（二）交通

交通可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費(fèi)情況等。

開辟新的交通線路，如新建道路、通公共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點(diǎn)周圍地區(qū)的交通條件，一般會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)升值。

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，實(shí)際上交通并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制，主要有限制車輛通行、實(shí)行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。

交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。

實(shí)行某種交通管制，對(duì)某類房地產(chǎn)來說，可能會(huì)降低其價(jià)值，但對(duì)于另一類房地產(chǎn)來說則可能會(huì)提高其價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高其價(jià)值。

（這種具有雙重可能的情況，一般不會(huì)命題，要出也在判斷中，所以不重要）

（三）外部配套設(shè)施

外部配套設(shè)施完備，中小學(xué)（學(xué)區(qū)房）、醫(yī)院以及有購(gòu)物中心、休閑娛樂場(chǎng)所等。（注意與實(shí)物因素中的內(nèi)部設(shè)施的區(qū)分）

（四）周圍環(huán)境

1.大氣環(huán)境：空氣質(zhì)量的好壞關(guān)系人體健康。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞的氣味、有毒有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等都可能造成空氣污染，凡接近這些地方的房地產(chǎn)，價(jià)格通常較低。（全國(guó)的霧霾天氣，PM2.5指數(shù)進(jìn)入民眾日常生活視野，河北等高污染城市，可能會(huì)有更多的人逃離）

2.水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大的影響。

3.聲覺環(huán)境：交通運(yùn)輸工具（如汽車、火車、飛機(jī)、船舶）、社會(huì)人群活動(dòng)（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)、游樂場(chǎng)、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲）、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會(huì)干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對(duì)住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。

4.視覺環(huán)境：房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

5.衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

6.人文環(huán)境：人文環(huán)境包括該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。聲譽(yù)好、居民素質(zhì)高、生命財(cái)產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。

此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境狀況，它們的高低或大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

總結(jié)：本節(jié)的考點(diǎn)，主要集中于對(duì)三類自身因素的區(qū)別。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（ ）。

A.朝向 B.樓層

C.方位 D.交通條件

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。參見教材P131～133。