房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價值。根據(jù)原建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔(dān)保債權(quán)

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。

在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查；全面、細(xì)致地了解估價對象，對估價對象進(jìn)行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片；處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責(zé)是（ ）。

A.對委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實性

B.對估價對象進(jìn)行實地查看

C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

D.將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對照

E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。參見教材P125。

房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況；披露估價對象已設(shè)定的抵押權(quán)；對估價對象的變現(xiàn)能力分析；披露已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。

對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年。房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。

【例題】房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從（ ）起計，不得超過一年。

A.估價時點 B.估價委托日

C.估價報告出具日 D.估價開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

此外，按照《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測。為及時掌握抵押價值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場價格變化較快時委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)抵押估價的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。