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2016房估《制度與政策》知識(shí)點(diǎn):契稅

2016-10-13 16:48   來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

【例題】契稅的課稅對(duì)象為( )。

A.房地產(chǎn)的出售人 B.房地產(chǎn)的購(gòu)買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人 D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)。契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。參見教材P217。

一、納稅人

《契稅暫行條例》規(guī)定,在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

(1)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:

1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈(zèng)與和交換;

3)房屋買賣;

4)房屋贈(zèng)與;

5)房屋交換。

(2)下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,予以征稅:

1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

【例題】下列行為中,應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有( )。

A.房屋贈(zèng)與

B.房屋繼承

C.以土地、房屋權(quán)屬抵債

D.以土地、房屋權(quán)屬投資、入股

E.房地產(chǎn)抵押

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)。房屋贈(zèng)與;以土地、房屋權(quán)屬抵債;以土地、房屋權(quán)屬投資、入股等需要交納契稅。選項(xiàng)B,法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅;選項(xiàng)E,房地產(chǎn)抵押不繳納契稅。參見教材P217。

二、課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。

三、計(jì)稅依據(jù)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,為成交價(jià)格;

土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與,由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;

土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益,體現(xiàn)公平交易,避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為,征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí),也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

在房地產(chǎn)交易契約中,無(wú)論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格,都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。

【例題】房屋交換時(shí),以所交換房屋的評(píng)估價(jià)格作為契稅的計(jì)征依據(jù)。( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)。契稅的計(jì)稅中,土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。參見教材P217。

【例題】下列關(guān)于稅收的表述中,正確的是( )。

A.房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)

B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,必須按照交易合同上載明的價(jià)格征收契稅

C.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅,全部免征耕地占用稅

D.城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)。征收契稅,一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為,征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí),也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅,按規(guī)定稅額減半征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅對(duì)象。參見教材P217。

四、稅率

契稅的稅率為3%~5%,各地適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況,在規(guī)定的幅度內(nèi)確定,并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

【例題】國(guó)家規(guī)定的契稅稅率是( )。

A.1%~3% B.1%~6%

C.3%~5% D.4%~6%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是契稅-稅率、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限。契稅的稅率為3%~5%。各地具體適用稅率,由省級(jí)人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地的實(shí)際情況確定,并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。參見教材P218。

五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后,辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》,由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù),并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

六、減稅、免稅

有下列行為之一的,減征、免征契稅:

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征;

(2)城鎮(zhèn)職工,按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的,免征;

(3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的,免征;

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán),用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征;

(6)依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的,經(jīng)外交部確認(rèn),可以免征。

【例題】因地震住房滅失而重新購(gòu)買住房的,免征契稅。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的,免征契稅。參見教材P218。

【2013年試題】下列取得房地產(chǎn)的行為中,屬于免征契稅的是( )。

A.接受遺贈(zèng)房地產(chǎn)

B.購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房

C.城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買公有住房

D.購(gòu)買90㎡以下且屬于該家庭唯一住房

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。有下列行為之一的,減征、免征契稅:(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征;(2)城鎮(zhèn)職工,按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的,免征;(3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的,免征;(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán),用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征;(6)依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的,經(jīng)外交部確認(rèn),可以免征。參見教材P218。

【例題】2012年3月,李某購(gòu)買一套普通住房,建筑面積為80㎡。單價(jià)為5000元/㎡,該住宅屬于李某家庭唯一的住房。李某應(yīng)繳納契稅( )元。

A.4000 B.6000

C.12000 D.16000

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。自2010年10月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90㎡及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。李某應(yīng)繳納契稅= 5000×80×1%=4000元。參見教材P227。

七、其他有關(guān)具體規(guī)定

1.對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,繼承土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬,屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅。

【例題】按照陳某的遺囑,其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受,其中,應(yīng)繳納契稅的有( )。

A.陳某的兒子

B.陳某的經(jīng)紀(jì)人

C.陳某的繼母

D.陳某的女兒

E.護(hù)理陳某多年的保姆

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,繼承土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬,屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅。參見教材P218。

2.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。

3.市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋,居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋,并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?,?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?,?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的,對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的,對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

【2012年試題】居民因房屋征收重新購(gòu)置的住房,購(gòu)房成交價(jià)與征收補(bǔ)償款等額部分免征契稅。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋,并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?,?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?,?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。參見教材P219。

4.企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),可比照上述規(guī)定不征收契稅。

【2013年試題】企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)房屋權(quán)屬的,不征收契稅。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),可比照上述規(guī)定不征收契稅。參見教材P219。

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