房估經(jīng)營與管理:替代原則
替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則,是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理,在同一個市場上相同的商品有相同的價格。一般地說,任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”,然后購買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價格最低的,即購買“性價比”高或“物美價廉”的。如果效用與價格相比,顯示價格過高或效用過小,則人們會敬而遠之。具體地說,如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時,則理性的買者會購買價格最低的;或者反過來,如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似的商品同時存在時,則理性的買者會購買效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去,相互之問也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導致的結(jié)果,是在相同的商品之間形成相同的價格。
房地產(chǎn)價格的形成一般也如此,只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性,使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一個房地產(chǎn)市場上,相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中,任何理性的買者和賣者,都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較,從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格,任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果,是它們的價格相互接近。
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