房地產(chǎn)估價師案例復(fù)習(xí)要點：住宅市場售價

2013-08-13 14：32　　來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)　　字體：大小　　打印收藏

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　　【提問】關(guān)于市場法指錯1、第13講中，對于住宅市場售價用的是市場法，我想問的是可比實例因素調(diào)整中缺建筑物成新度、建筑面積、容積率調(diào)整可作為錯誤指出嗎？2、書52頁容積率的調(diào)整對嗎？請老師解釋一下，謝謝。

　　【回答】你好，1、錯處：權(quán)益狀況調(diào)整時沒有考慮容積率的調(diào)整。錯處：成新度調(diào)整未考慮。2、關(guān)于容積率的問題其實比較復(fù)雜，它涉及到相同占地面積出多少建筑面積的問題，還有周圍環(huán)境、樓間距等問題，容積率調(diào)整的一般情形是容積率越大，說明在土地面積一定情況下能出的建筑面積越多，相應(yīng)土地越有價值，對應(yīng)的土地單價越大，在市場法中，如可比實例的容積率大于估價對象容積率，則應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行調(diào)減；但容積率不是越大價值越高，它有邊際遞減效應(yīng)，在超過一定界線后，容積率越大，則周圍環(huán)境惡化、樓間距過大等問題越突出，土地單價不漲反跌，至于這個界限是什么，一般情況下會有一個通過實測得出的容積率系數(shù)調(diào)整表的，對此不必細(xì)摳。

★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師—房地產(chǎn)估價案例與分析

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