北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估規(guī)范（試行）
1 總 則
1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。
1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估活動。
1.0.3 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。
1.0.4 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。
2 術(shù) 語
2.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)
物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗(yàn)。
物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。
2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。
4.物業(yè)共用部位狀況： 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗(yàn)現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗(yàn)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。
2.0.2 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)在評估時(shí)點(diǎn)的具體實(shí)際狀況進(jìn)行評估和判定的活動。
2.0.3 評估項(xiàng)目來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
一個(gè)需要評估物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目。
2.0.4 評估目的
評估結(jié)果的期望用途。
2.0.5 評估時(shí)點(diǎn)
評估結(jié)果對應(yīng)的日期。
2.0.6 評估結(jié)果
關(guān)于評估項(xiàng)目的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。
2.0.7 評估報(bào)告
全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報(bào)告。
3 評估原則
3.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)遵循下列原則：
1. 合法原則；
2. 評估時(shí)點(diǎn)原則。
3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進(jìn)行評估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。
3.0.3 遵循評估時(shí)點(diǎn)原則，評估結(jié)果應(yīng)是對評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的具體實(shí)際狀況。
4 評估程序
4.0.1 自接受評估委托至完成評估報(bào)告期間，物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
1.接受委托，簽訂委托協(xié)議
2.明確評估基本事項(xiàng)
3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員；
4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時(shí)間及配合事項(xiàng)；
5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗(yàn)范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單；
6．組織評估人員審核相關(guān)方提供的項(xiàng)目相關(guān)資料；
7.評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘；
8. 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場查勘結(jié)果；
9. 評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項(xiàng)進(jìn)行評估；
10.撰寫并提交評估報(bào)告。
4.0.2 明確評估基本事項(xiàng)：
1. 評估目的；
2. 評估時(shí)點(diǎn)；
3. 評估內(nèi)容。
4.0.3 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理評估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；
2. 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；
3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況；
4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。
4.0.4 在明確評估基本事項(xiàng)、搜集整理評估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。
評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；
2. 擬采用的評估方法；
3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4.0.5 評估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況；
2. 物業(yè)構(gòu)成狀況；
3. 物業(yè)共用部位狀況；
4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；
5. 物業(yè)資料交接狀況；
6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。
4.0.6 完成并出具評估報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。
5 評估依據(jù)
5.0.1物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估：
1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定；
2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定；
3.《北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定；
4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)；
5.項(xiàng)目規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件；
6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》中的有關(guān)約定；
7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
6 評估報(bào)告
6.0.1 評估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1．評估報(bào)告書摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和范圍；
4．評估原則；
5．評估依據(jù)；
6．評估聲明；
7．評估基準(zhǔn)日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實(shí)施過程；
10．評估結(jié)論及爭議說明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業(yè)日期；
14．評估報(bào)告日期；
15．評估文件附件。
6.0.2 評估報(bào)告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。
6.0.3 評估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。
7 職業(yè)道德
7.0.1 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。
7.0.2 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。
7.0.3 評估人員和評估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)進(jìn)行評估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評估委托。
7.0.4 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。
7.0.5 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報(bào)告上簽名、蓋章。
附件：規(guī)范用詞用語說明
1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：
（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：
正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。
（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：
正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。
�。�3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：
正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為：
“應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。
