?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y算過程成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1． 土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價=1717.18（元/m²）（計算過程略）

　　價對象用地面積為23667.00m²，則估價對象土地總價為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬元）

　　2．開發(fā)成本

　　2.1 勘察設(shè)計等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)39.82萬元（計算過程略）

　　2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m²（按建筑面積），則合計318.57萬元。

　　2.3 建筑安裝工程費(fèi)估價對象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62（萬元）

　　則估價對象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬元）

　　3．管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資．辦公費(fèi)．差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。

　　555.01×3%=16.65（萬元）

　　4．投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）

　　5．銷售稅費(fèi)估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

　　6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬元）

　　7．運(yùn)用成本法的估價結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）

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