假設(shè)開發(fā)法（下）

一、大綱要求：

考試目的：

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

考試基本要求：

掌握：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。

要點(diǎn)說(shuō)明：

假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。

假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中需要事先求取的內(nèi)容主要有：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、折現(xiàn)率。

二、內(nèi)容講解：

7.4 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

7.4.1 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。

開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)（開工）的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。

經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化。未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，主要有銷售（包括預(yù)售，下同）、出租、營(yíng)業(yè)、自用。因此，經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷售期（針對(duì)銷售這種情況）和運(yùn)營(yíng)期（針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況）。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成（竣工）的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。

確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)。

開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長(zhǎng)。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長(zhǎng)。由于開發(fā)期延長(zhǎng)，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類特殊的非正常因素在估計(jì)開發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營(yíng)期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計(jì)的，在估計(jì)時(shí)應(yīng)考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。

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