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2011年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第四章知識點（7）

2011-08-08 11：24　　來源：　　字體：大小　　打印 收藏

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　　18.房地產(chǎn)市場分析的作用

主體　作用　
開發(fā)商　選擇合適的項目位置與產(chǎn)品類型
向金融機構(gòu)說明財務(wù)可行性以獲得貸款
尋找投資合作伙伴
尋找目標使用者與購買者
根據(jù)市場變化調(diào)整產(chǎn)品　
投資者和金融機構(gòu)　市場分析能否支持項目財務(wù)可行性的結(jié)論，是否提供貸款或投資的先決條件　
設(shè)計人員　根據(jù)市場分析結(jié)論設(shè)計出滿足市場需求的產(chǎn)品　
營銷經(jīng)理　根據(jù)市場分析制定營銷策略　
地方政府　政府的管理需要市場分析結(jié)果的支持　
租戶和購房者　作出決策的依據(jù)之一　

　　19.市場區(qū)域的確定

　　市場區(qū)域的概念

　　是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給

　　定義市場區(qū)域的主要工作

　　描繪市場區(qū)域

　　在相應(yīng)在地圖上標出市場區(qū)域的邊界

　　解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

　　影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　自然特征

　　建筑阻礙、高速公路或鐵路

　　人口密度的大小

　　政治區(qū)域

　　鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征

　　發(fā)展的類型和范圍

　　競爭性項目的區(qū)域

　　物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

　　可以以行政區(qū)域來確定市場區(qū)域

　　但是行政區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)一般不能用來進行具體開發(fā)項目層次的市場研究

　　必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定

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