2011年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第九章知識點（8）

2011-08-08 14：41　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

　　21. 信托基金的分類

　　按投資業(yè)務(wù)不同分類

　　權(quán)益型－以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主，主要收入是出租收入

　　抵押型－為開發(fā)商和抵押貸款者提供抵押貸款服務(wù)，主要收入來源是抵押貸款利息收入

　　混合型－同時經(jīng)營上述兩種業(yè)務(wù)

　　按信托性質(zhì)分類

　　傘型合伙－不直接擁有房地產(chǎn)，通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)

　　多重合伙－直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制方式擁有部分房地產(chǎn)

　　信托基金的組織形式

　　契約型－依據(jù)信托契約

　　公司型－依據(jù)公司章程運作

　　22. 信托基金的風(fēng)險（三類風(fēng)險）

	概念	原因
經(jīng)營風(fēng)險	由于依托獲利能力大小不同導(dǎo)致貸款的收益差別	經(jīng)理人的投資管理能力外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項目的盈利能力
市場風(fēng)險	由于信托證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險
利率風(fēng)險	利率上升，會引起債權(quán)組合價值相對下降，特別是抵押債權(quán)型信托損失較大	美國信托多采用浮動利率，短期貸款利率風(fēng)險小

　　23. 融資組織形式

　　既有項目法人融資形式

　　由既有法人組織融資活動并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險

　　擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)

　　從既有法人的財務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力

　　新設(shè)項目法人融資形式

　　由新設(shè)項目法人籌集資本金和債務(wù)資金

　　新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險

　　從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力

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