為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，保障民主決策，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《條例》，建設(shè)部制定了《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，對(duì)業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、業(yè)主公約等作了明確規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也做出了相應(yīng)的規(guī)定。

　　（一）業(yè)主

　　業(yè)主指所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體。

　　業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。

　　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)使用人（通常簡(jiǎn)稱為使用人&建設(shè)工程教育網(wǎng)&）是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。

　　由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），物業(yè)使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予物業(yè)使用人哪些權(quán)利、義務(wù)。同時(shí)，物業(yè)使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，也應(yīng)享有物業(yè)管理服務(wù)合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。

　　物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒(méi)有對(duì)物業(yè)的最終處置權(quán)，如物業(yè)的買賣。

　?。ǘI(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。?）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　?。?）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。?）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。?）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。?）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定第⑤項(xiàng)和第⑥項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一名的單數(shù)業(yè)主組成。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定政策水平和組織能力以及必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。

　　（四）業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人、繼受人）具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書(shū)面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。

　　業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約，可以參考使用建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》（建住房[2004]156號(hào)）。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，由籌備組參照政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，擬定業(yè)主公約（草案），經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)生效。以后可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行修訂并經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)后生效。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的各項(xiàng)決定，不得與法律、法規(guī)、政策相抵觸。