2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

（一）專有部分的所有權(quán)

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專有部分：

①具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

②具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

③能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制：例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，如改變?yōu)榻?jīng)營性用房應(yīng)在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

（二）共有部分的共有權(quán)

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定："建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。"

建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的共有部分：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層或者設(shè)備層間等結(jié)構(gòu)部分。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：

（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；

（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán)。

（三）共有部分的共同管理權(quán)

《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項的范圍包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

其他事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。