三、改錯(cuò)題的考試方法

　　考生需要知道的是：

　　1、本題中將正確的內(nèi)容改錯(cuò)是要倒扣分的，因此不能隨便指，也不能隨便改。

　　2、本題的錯(cuò)一般不是3個(gè)就是4個(gè)，這樣像98年的試題只有3處計(jì)算，因此，可以肯定的3處計(jì)算都錯(cuò)了。

　　3、本題包括指出錯(cuò)誤和改正錯(cuò)誤兩項(xiàng)工作，按98年的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，只指了錯(cuò)誤而未改正或改得不正確，每處可給1分，這樣，象98年的試題，即使一點(diǎn)都不懂，也可能得3分。

　　4、本題中有些明顯是正確的，如99年試題中的第1、2、6項(xiàng)計(jì)算，這樣也最起碼可以得3分，據(jù)此，也許已知道了本題的考試方法，那就是排除正確的，當(dāng)只剩下3處時(shí)，不必再思考，首先指出它是錯(cuò)誤的，然后再改，不會(huì)改也要改，因?yàn)閷㈠e(cuò)誤的內(nèi)容改錯(cuò)不倒扣分。

　　第三部分　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考點(diǎn)分析與詳解

　　一、問答題

　　（一）估價(jià)原則的運(yùn)用

　　1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。

　　答　案：

　　1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。

　　900×4＝3600（萬(wàn)元）

　　2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中最佳使用原則。因?yàn)椋摲康禺a(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬(wàn)元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。

　　例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的試題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬(wàn)元，之后又花了200萬(wàn)元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為50萬(wàn)元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）

　　A.400萬(wàn)元　B.350萬(wàn)元　C.100萬(wàn)元　D.〉400萬(wàn)元

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)說明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。

　?。?）替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

　　（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。

　　98年考試題：選擇題第（一）題。