國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發(fā)建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。

　　合同成立和生效。合同成立和合同生效是兩個不同的概念，切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協(xié)商后達成一致意見時合同即成立，但這并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：

　　（1）合同的主體合格。

　?。?）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。

　?。?）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律后果。

　?。?）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協(xié)商后訂立的合同不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。

　?。?）經市、縣人民政府批準。

　?。?）合同必須采取書面形式。

　　合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律后果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現(xiàn)在：

　?。?）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；

　?。?）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；

　?。?）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；

　?。?）產生及時通知、協(xié)助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。

　　合同變更、解除和終止。合同變更一般是指合同主體、內容的改變。對于國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬于土地使用權轉讓合同調整及規(guī)范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。因此，國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后，實際履行之間，受讓人的名稱發(fā)生了變化或者出現(xiàn)法人合并、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合并、分立后，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對于受讓人名稱發(fā)生變化，應如何做？法律法規(guī)并未明確規(guī)定，基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今后土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同內容的變更，主要是指土地用途的改變，土地使用者需要改變土地用途的，應征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準后，重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整土地出讓金，并辦理土地登記。

　　合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協(xié)商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現(xiàn)的；出讓方未按合同約定的開發(fā)日期滿2年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。

　　合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸于消滅的行為。如《土地管理法》第58條規(guī)定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規(guī)定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，但應當至遲于屆滿前一年提出申請，出讓人應當批準。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

　　違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現(xiàn)法律規(guī)定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發(fā)建設，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。滿2年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延。

　　對于出讓方或受讓方一方違約后，另一方能否要求對方繼續(xù)履行合同，法律沒有明確規(guī)定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。

　　法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約后，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現(xiàn)）可以依職權予以糾正或處罰。

　　國有土地使用權出讓合同是民事合同還是行政合同？理論界對此頗有爭議。但是，我國實踐中已視其為民事合同，如國土資源部、國家工商行政管理總局關于發(fā)布《國有土地使用權出讓合同》示范文本的通知闡述，“為貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國合同法》，規(guī)范國有土地使用權出讓合同管理”?！逗贤ā氛{整的是民事合同，由此可見，至少是國土資源部、國家工商管理總局已把國有土地使用權出讓合同作為民事合同來處理。因此，在《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》未作規(guī)定時，也可適用《合同法》來規(guī)范國有土地使用權出讓合同。