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信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用

2008-03-18 19:04  來源:  字體:  打印 收藏

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信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用

  房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上,對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動,事實上也是對估價信息的收集、處理過程。

  隨著1998年的福利分房的叫停,1999年按揭購房的興起,2003年地產(chǎn)品牌的升級,2004年土地出讓公開招拍掛,2005年“國八條”平抑房價,2006年“國八條”強勢出臺,2007年市場歸市場,保障歸政府……估價所面對的市場處在一個大變革時期,資訊異彩分呈,信息瞬息萬變,對房地產(chǎn)估價中的信息應用能力也提出了更高的要求。所以建立完善的估價信息系統(tǒng),使用高效的信息技術勢在必行。本文就信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用進行剖析,希望能起到拋磚引玉的作用,引起更多同行對房地產(chǎn)估價中運用信息技術的重視,對信息技術及其使用效率的關注與研究。

  (一)信息技術與房地產(chǎn)估價的關聯(lián)

  對信息技術, eNet硅谷動力給出的定義是: 信息技術(IT即Information Technology)就是感測技術、通信技術、計算機技術和控制技術,是對信息的收集、識別、提取、變換、存貯、傳遞、處理、檢索、檢測、分析和利用等的技術。

  以IT為代表的信息技術技術離我們的估價行業(yè)似乎很遠,其實不然:

  現(xiàn)行的國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291一1999在第四章“估價程序”中對信息有明確要求:估價應明確估價對象,明確的估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況;應搜集估價所需資料;實地查勘估價對象,并對事先收集資料進行核實,同時搜集補充估價所需的其他資料,以及進行現(xiàn)場拍照等……

  同時,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.0.4條還規(guī)定:估價機構和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料,并進行核實、分析、整理。估價所需資料主要應包括下列方面:

  1、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料;

  2、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;

  3、相關房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料;

  4、反映估價對象狀況的資料。

  可以說估價本身就是一門駕馭信息技術而求發(fā)展的專業(yè),是充分利用信息技術進行估算和判定客觀合理價格或價值的活動,是估價機構和估價人員應用現(xiàn)代技術對估價信息進行有效的分類、收集整理、分析鑒別、存貯傳遞、更新維護、研究評價,以保證信息的隨時檢索、調用。只有對現(xiàn)場的必要查勘,對估價信息的充分掌握,才可能根據(jù)估價目的,選用適宜的估價方法;只有綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素信息,才可能進行客觀、公正、合理的修正,才能得出公開市場的公允價格,才能真正規(guī)避估價人員,乃至估價機構的執(zhí)業(yè)風險。

  市場的高速發(fā)展,科學技術的成熟,已經(jīng)將信息技術與房地產(chǎn)估價緊緊地聯(lián)系在一起。

  (二)信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用

  房地產(chǎn)估價信息有顯著的專業(yè)性、時效性、客觀性、公正性等特點,對信息的管理和運用應有明確的企業(yè)標準,以滿足企業(yè)經(jīng)營的需要。信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用突出表現(xiàn)在:有建立健全的本企業(yè)的估價信息系統(tǒng),保證信息準確;有及時的更新、維護,保證信息的新鮮度,信息量的充裕度;有滿足使用者的隨時便捷檢索、分析和利用的分類和編碼體系,保證持續(xù)方便使用……除此外,為要保證信息技術在房地產(chǎn)估價中起到應有的作用,還應注意以下幾個方面的工作:

  1、編碼與標準

  要建立有效便捷的檢索、可調用的企業(yè)估價信息系統(tǒng),關鍵在于對信息進行科學的分類,建立統(tǒng)一信息標準。

  首先,應建立企業(yè)信息類別標準體系

  信息分類應符合企業(yè)的估價工作習慣,便于信息歸檔、查詢與核對、維護。可以按照從大到小的秩序進行分類,如:有關估價的國家法律、法規(guī)、規(guī)章制度,國家、省市政策,城市、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,金融信息等對房地產(chǎn)價格有影響的普遍信息,專業(yè)市場、特定估價物信息……;也可以按照估價方法進行信息劃分,如:含各種樓盤資訊的市場法相關信息,包含各類物業(yè)有效毛收入行情的收益法相關信息,包含各類工程造價指標的成本法相關信息,包含規(guī)劃限制條件的假設開發(fā)法相關信息,包含地價修正體系的基準地價修正法相關信息……對于交叉的信息,應在相應的其他類別信息中建立索引,便于查詢,減少信息重復。

  其次,在分類的基礎上,應建立唯一的信息類別編碼體系

  一般采用樹狀結構編碼,上一級編碼是下一級編碼的匯總,這樣才有利于信息的逐層匯總。編碼本身的不同層次的元素代表著不重復的有序的類別信息。編碼體系要由企業(yè)事先制定,并進行全面宣傳、貫徹執(zhí)行,共同維護。統(tǒng)一的編碼體系便于信息的檢索、檢測,也為計算機技術、通信技術在信息技術中的使用,提高運行效率提供了保障。

  第三,應建立統(tǒng)一的信息內(nèi)涵標準

  對涉及到價格和價值的信息進行統(tǒng)一的內(nèi)涵和外延界定是十分必要的,應依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和相關技術標準做出,尤其是:各階段明確的時點,統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位,以及采用市場法估價時統(tǒng)一的內(nèi)裝飾標準、統(tǒng)一配套標準等,滿足對信息的直接要求,減少解釋工作量。

  2、收集與整理

  房地產(chǎn)估價是對價格或價值的判定,所有涉及房地產(chǎn)價格價值的信息都應列入收集的范圍,并按照已建立的信息分類體系和標準進行及時整理。

  首先,對市場大環(huán)境信息的收集,我們的國情是有中國特色的社會主義,市場特征明顯,所以我們應時刻關注并熟悉國家、省市政策,關注城市、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,市政配套建設、區(qū)域改造動態(tài)等有普遍影響的信息;

  其次,對金融信息的收集,關注各個時期的銀行存款、貸款利率,稅費調整、外幣匯率、CPI消費指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)等體現(xiàn)市場脈搏的信息;

  第三,對房地產(chǎn)信息的收集,特別注意土地供給和需求變化、土地出讓價格、房地產(chǎn)開發(fā)情況和開盤價格和均價、二手房、經(jīng)濟適用房、限價房的價格趨勢、反映各專業(yè)市場變化的各種指數(shù)、權威部門頒發(fā)的統(tǒng)計信息等專業(yè)信息,

  第四,按照不同的估價方法系統(tǒng)地收集所需要的其他特定的技術資料,如:

  市場法:對市場背景、估價對象和可比實例的樓盤現(xiàn)場查勘獲得的具體物業(yè)信息,以及對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等信息的收集。

  收益法:對各類型物業(yè)客觀潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關鍵因素信息進行查勘和核對。

  成本法:重點收集建筑物的結構特征、構造尺寸、工藝作法、設備材料、建成年份、耐用年限、設計使用壽命以及其土地性質、使用限制、取得費用、使用期限等他有關確定成本所需要的信息,并進現(xiàn)場查勘、記錄、核對。同時,對土地取得費用、開發(fā)成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、凈殘值等費用的信息進行調查。注意結合《房屋完損等級評定標準(試行)》對成本法估價中的建筑物折舊與成新率的判定,應對各種原因造成的建筑物價值損失進行認定,全面收集包括物質上的、功能上的和經(jīng)濟上折舊的信息。

  假設開發(fā)法:重點收集待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發(fā)價值的因素的具體信息。

  基準地價修正法:重點收集基準地價文件和對應的地價修正體系資料,各區(qū)域地價呈現(xiàn)的特點、趨勢,以及對交易日期、區(qū)域因素、個別因素和其他影響基準地價修正使用因素的信息。

  3、分析與鑒別

  估價是對價值的判定,若依據(jù)的信息有誤,后果是不堪設想的。對信息的分析與鑒別就是把握入庫信息的質量,對信息的正確、準確、客觀性進行再三校核,其重要性不言而喻。應堅持現(xiàn)場查勘程序,堅持信息核對制度。所采集的信息是否有使用價值,僅僅靠估價師一個人的經(jīng)驗判斷是不夠的,還應該進行多方位、多層次的核對。細致的專業(yè)核對工作既是對自己的估價成果負責,也對企業(yè)信息庫的質量負責。

  有的信息本身并沒有錯,但使用不當,也可能出錯,要提高信息入庫的準確度外,還應注意:

  (1)不同的渠道收集的信息準確性不同,首先應關注權威部門發(fā)布的信息,但不要迷信;

 ?。?)市場在不斷地發(fā)展變化的,要區(qū)分信息所對應的真正時點;

 ?。?)核對信息所表達的意思是否會有歧義,是否正確、準確,價值內(nèi)涵和外延是否與標準統(tǒng)一,對容易誤解之處是否有做備注或提示;

 ?。?)要區(qū)分信息的代表范圍,不要瞎子摸象,而要窺斑見豹,舉一反三;

  (5)關鍵信息應注明出處,具有可追溯性,也滿足不同的使用者在不同的時點進一步核對或理解的需要。

  4、存貯與傳遞

  伴隨科學的發(fā)展,尤其是感測技術、通信技術、計算機技術和控制技術的應用,信息的存貯、檢索、傳遞與使用顯得十分便捷。

  存貯——信息經(jīng)過分析、核對與鑒別,合格的信息應及時存貯。存貯應按照企業(yè)確定的統(tǒng)一類別、編碼、內(nèi)涵、外延進行??捎袑H虽浫牖蛴泄芾頇嘞薜墓纼r師共同負責信息存貯。存貯的載體可以用專業(yè)程序公司提供的估價信息庫軟件,也可以建立在Microsoft Office系列程序中的Excel軟件上,2007版的Excel軟件可以滿足建立估價信息數(shù)據(jù)庫的使用要求。數(shù)碼照片、掃描技術豐富了估價信息庫,關鍵文本文件可以掃描進行計算機存貯;房地產(chǎn)估價所特有的查勘照片要求也應納入統(tǒng)一管理。信息庫應適應數(shù)碼照片、掃描文件以及對應簡要說明等信息的存貯要求。鑒于數(shù)碼照片和掃描文件占用計算機硬盤的空間較大,建議單獨存貯,在相應的信息上予以說明,建立索引。為保證信息的安全,對信息庫應由專人負責定時備份,設立進入密碼。

  傳遞——信息數(shù)據(jù)庫的建立,最大的作用在于能夠隨時的檢索、查詢和使用,并通過基于互連網(wǎng)等通信技術進行的資訊傳遞、數(shù)據(jù)交換,實現(xiàn)估價人員遠程查閱。在路由器技術的支持下,企業(yè)內(nèi)部可方便地建立局域信息共享,若有OA辦公系統(tǒng),將進一步提高信息的使用效率。

  5、更新與維護

  市場的變化決定了對估價信息應進行動態(tài)管理。除了設立專職信息員負責數(shù)據(jù)庫的更新和維護,及時將估價業(yè)務中收集的信息納入信息庫的管理之外,還應組織全體估價師一同參與信息庫建設,尤其是在日常工作中注意對估價信息的積累、分析和入庫,對企業(yè)業(yè)務所在區(qū)域的有代表性的各類地產(chǎn)板塊、代表區(qū)域板塊的主打樓盤和各類商場、店面、寫字樓、綜合樓、別墅、商品住宅、經(jīng)濟適用房、限價房、車位、車庫、工業(yè)廠房、庫房、公共建筑乃至爛尾樓等各類物業(yè)、構筑物的相關信息的關注,進行定時全面收集,并及時進行更新、維護、不斷充實企業(yè)信息庫,提高信息庫的容量。

  6、研究與評價

  一個好的工具能實現(xiàn)事半功倍的效果,什么是適合自己發(fā)展的信息庫?如何確保估價信息的真確、齊全、便捷使用?怎樣才能進一步提高信息技術在房地產(chǎn)估價中的應用效果?每個不同的估價企業(yè)都有著自己不同的認識。實踐是檢驗真理的唯一標準,對房地產(chǎn)估價中信息技術的應用進一步的研究、評價、改進、提升,尋求更適合本企業(yè)特點的模式,這是一項長期的基礎工作,任重道遠。

  (三)信息技術帶來房地產(chǎn)估價的效果

  1、提高估價作業(yè)效率

  沒有估價信息庫,接到棘手的業(yè)務時,估價師只能臨時、盲目找案例。雖然,在許多省市估價協(xié)會建有房地產(chǎn)交易案例庫,但畢竟要到協(xié)會所在地去查詢,同時對成交價格所對應的內(nèi)涵等關鍵信息需要再次核對,還須要依據(jù)所選取的案例去查勘、拍照,常常是查勘后發(fā)現(xiàn)案例不適用,于是再次到協(xié)會選取新的案例;同時,若企業(yè)對信息沒有統(tǒng)一的歸類,保存,即使有過詳細查勘,適合后續(xù)估價的案例,再次使用時,還知道案例資料擱在哪里,想不起來曾經(jīng)用在哪份報告,該案例有什么限制……

  逐步建立起適合企業(yè)特點的信息庫,可以24小時無假日地查詢,統(tǒng)一內(nèi)涵的價格可以直接引用,在有效期內(nèi)對案例的詳細情況可以在電腦上直接查詢,最多有針對性到現(xiàn)場對關鍵問題進行核對,不需要從頭查勘,減少查選、使用案例所花費的時間和費用。使用信息技術建立的信息庫不但可以作為企業(yè)熟悉市場,了解市場變化的窗口,還可以切實提高估價效率,減輕作業(yè)強度。

  2、提高了企業(yè)的實力

  信息技術的應用給房地產(chǎn)估價帶來了新的管理模式,對估價師的日常業(yè)務考核也拓展了思路。每個估價師應該按照企業(yè)的要求,都有在平時收集估價信息的義務,并按照分工,對不同物業(yè)信息的進行研究。結合量化考核指標,使得每個估價師都能參與估價信息技術的應用。對信息資料的收集、核對、分析、鑒別,帶動了估價師對市場熱點的關注,也加深了估價理論的理解。特別是對估價觀點的爭議,濃厚了估價師共同分析問題的氛圍,促進非特意安排的經(jīng)常性業(yè)務學習,提高協(xié)作精神和團隊意識,促進共同進步,這樣既提高了估價師的綜合素質和執(zhí)業(yè)水平,也提高了企業(yè)的實力。

  3、節(jié)省企業(yè)費用開支

  依靠通信技術、計算機技術建立起來的估價信息庫,實現(xiàn)了無紙化信息共享,不但便于企業(yè)內(nèi)部的使用,對企業(yè)的各個區(qū)域分公司也可以直接提供總部的技術、數(shù)據(jù)的支持,減少大量的打印、復印、傳真工作;同時,收集、整理、檢索、核對、調用、傳真、快遞文本資料本身也是一項繁重的工作,對此,還可以減少人員配置,也減少對表述不清的資料的解釋工作;壓縮了調查和使用相同案例的有效時間,減少了對案例的再次查勘、分析,節(jié)省企業(yè)費用開支。

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  當我們在抱怨估價案例信息庫匱乏、信息失真、官方所頒布政策導向無法適用于估價實踐時,當我們不理解市場的突變、不理解為什么房地產(chǎn)指數(shù)與市場如此脫節(jié)時,當我們也想提高業(yè)務水準,不再滿足快餐式報告時,讓我們從信息技術在房地產(chǎn)估價的應用中開始,去獲取我們身邊的充分、且長期閑置的信息資源,擦亮我們的雙眼,重新思考、提高我們的評估技術水平、改進評估方法。記得美國有位著名的經(jīng)濟學家這樣評論信息技術:信息技術猶如高速公路,如果不處在高速公路的接入口,即使高速公路從你門前通過,你也只能是高速公路的守望者。網(wǎng)上穿梭的信息快車,也并非每個人都能搭乘,只有占據(jù)信息制高點的企業(yè)才會魔術般地壯大,而信息技術守望者也將以同樣的速度衰落。

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