用市場法做房地產(chǎn)估價時應注意問題

　　在城市房地產(chǎn)估價中，市場法是比較經(jīng)常運用到的一種方法，市場法形成的理論依據(jù)是房地產(chǎn)形成的替代原理。

　　一、替代原則

　　在房地產(chǎn)的估價報告的估價原則中，均出現(xiàn)：恪守“獨立、客觀、公正、合法”，遵循合法則、替代原則、估價時點原則、公平原則。

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。所謂的類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中的用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次、權(quán)力性質(zhì)等方面與估價對象的相同或者相當，并與估價對象處于同一供求圈。所謂的同一供求圈，是指與估價對象具有一定的替代關系、價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。

　　替代原則要求：

　　1、所使用的可比實例必須是與估價對象具有一定替代性的房地產(chǎn)，然后根據(jù)他們之間的差異對具有一定替代性的房地產(chǎn)的價格作適當?shù)恼{(diào)整。

　　2、不能獨立地思考估價對象的房地產(chǎn)的價格，而要考慮相近效用房地產(chǎn)價格之間的差別。

　　特別是作為同一估價機構(gòu)，在同一個城市、同一時期，按同一估價目的，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應該有一個合理的價差，尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。

　　在現(xiàn)實中，拆遷鑒定專家就發(fā)現(xiàn)這種輕況：單宗房地產(chǎn)的估價結(jié)果難以看出其不合理之處，但是把它與其他房地產(chǎn)的價格或估價結(jié)果放到一起進行比較時就發(fā)現(xiàn)其不合理，沒有合理的差價，甚至出現(xiàn)價格高低順序顛倒的情況。如：同梯位的單元，第三層的價格比第一層的價格更低的情況。

　　二、替代原則要求估價人員必須選取正常市場價格的案例

　　由于估價對象的未知價格是通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取的。市場上交易雙方的動機、偏好、對市場行情的了解及討價還價能力不同，具體的一宗房地產(chǎn)可能會偏正常市場價格。但是，只要有校多的實例，根據(jù)大數(shù)定律，其成交價格的綜合結(jié)果可以作為市場價格的最佳參考。特別應當注意的是，目前存在較多的是由于稅費負擔的因素，導致部分交易案例買賣雙方報交易所備案的價格與實際的成交價存在較大的差異。如果使用這些案例作為可比實例，將導致估價結(jié)果與市場行情存在明顯的背離。所以采用市場法的前提條件，應當要選取正常市場價格的案例作為可比實例，否則在報告的初始階段就已采用不客觀的數(shù)據(jù)，那接下來的修正也就不可能得到一個公允的估價結(jié)果。這也是在福州市房地產(chǎn)估價協(xié)會《關于提高評估報告水準預防風險的通知》文件（榕房估字[2007]01號文件）第四點所談到的“起始不能是錯誤”的問題。

　　三、建立價格可比基礎中應當注意的問題

　　選取了可比實例后，一般需要對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使他們之間的口徑一致、相互可比、并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，而后進行修正、調(diào)整建立共同的基礎。

　　建立價格可比基礎包含：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。

　　在福州，基本上上述六個統(tǒng)一，在協(xié)會的案例庫中除付款方式外，基本上是已經(jīng)統(tǒng)一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付現(xiàn)金，可能會比銀行按揭貸款約有2個百分點的優(yōu)惠，如果考慮到銀行發(fā)放貸款推遲若干個月（三個月左右），這兩者之間又有一定程度的相互抵消。

　　根據(jù)目前的情況，可比案例如果為二手房，在建立統(tǒng)一價格內(nèi)涵中需要特別注意的是內(nèi)裝修及土地使用權(quán)的方式。在早期的拆遷評估中，基本上估價機構(gòu)將內(nèi)裝修因素列入個別因素中進行修正，而將土地使用權(quán)取得方式的不同涉及到土地出讓金在最后進行扣除。后來多數(shù)機構(gòu)達成比較一致的意見，覺得應當在建立價格可比基礎里予以調(diào)整、修正，來建立共同的基礎。特別是土地出讓金，由于選取的案例為樓層不一致的單元房，而且土地級別也可能存在不同等級，土地出讓金在建立價格可比基礎時直接扣除應當更合適。

　　四、交易情況的修正

　　交易情況的修正就是要將不正常的成交價格修正為正常的成交價格。就目前太原市的情況看，存在：因虛報而出現(xiàn)的不正常的成交價格；也有案例實際上是不正常的成交價格。作為一個估價小組來說，如果要采用這樣的案例，那么就應將其修正到正常的成交價格上來。如果是稅費方面的轉(zhuǎn)移，這樣的申報的價格偏離幅度還不會很大，比較容易修正。但如果是存心虛報成交價格，那就會存在實際的成交價格與申報價格差異明顯，可能修正的幅度會超過《房地產(chǎn)估價規(guī)范》里規(guī)定的幅度范圍（單項不超過20%），所以如果出現(xiàn)此類型的案例，就要果斷舍去此案例。

　　五、交易日期的調(diào)整

　　交易日期的調(diào)整實際上是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整，所以也可以成為房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)整。經(jīng)過交易日期的調(diào)整之后，才可將可比實例成交時期的價格變成了在估價時點的價格。

　　目前福州樓市處于一個不正常的階段，交易日期調(diào)整的價格指數(shù)或變動率，應選用房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。而且房地產(chǎn)價格指數(shù)應選用本地的指數(shù)或變動率，最好能用同類型房地產(chǎn)的變動率。市房地產(chǎn)估價協(xié)會推出了福估指數(shù)（住宅部分），在住宅類型的房地產(chǎn)中，我們可以加以引用了，通過福估指數(shù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，近期不同級別的住宅房地產(chǎn)漲幅存在較明顯的差別，所以在做期日因素修正中應當針對估價對象及所選案例所處的級別考慮確定期日修正系數(shù)。

　　六、區(qū)域因素的修正

　　區(qū)域因素的修正就是將可比實例在其外部環(huán)境狀態(tài)下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀態(tài)下的價格。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要為：繁華程度，交通便捷度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備度城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)的因素。在進行區(qū)域因素修正時，應根據(jù)估價對象的不同來確定區(qū)域因素的具體內(nèi)容及各項目的影響程度。如：公交便捷度對住宅類房地產(chǎn)影響比工業(yè)性房地產(chǎn)較大，而道路通達度對工業(yè)性房地產(chǎn)影響就比住宅房地產(chǎn)大。

　　七、個別因素修正

　　在從事拆遷區(qū)位價的報告中，存在比較普遍的問題是將個別因素表述為房地產(chǎn)因素，而忽略了土地的個別因素的描述。并且由于思路留在房地產(chǎn)的評估思路中，故在估價假設及限制條件中出現(xiàn)“我們對估價對象的查勘，僅限于估價對象建筑物的外觀。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，及其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任”，協(xié)會已經(jīng)將出現(xiàn)的這個問題告知估價機構(gòu)，希望大家以后應避免此類問題在報告中再出現(xiàn)。

　　有關土地方面的個別因素的內(nèi)容主要包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用年限等。

　　有關建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要包含：新舊程度、裝修（指建筑物的外裝修）、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向。

　　1、各種類型的物業(yè)，其個別因素修正所考慮的因素是不一樣的。

　　針對住宅、寫字樓、商業(yè)用房，其個別因素除了考慮上述提出的因素外，還應當考慮針對其不同類型的物業(yè)應當對其價值有影響的因素。如：住宅（1）所在小區(qū)的小區(qū)內(nèi)配套、物業(yè)管理、樓宇間距（密度）、小區(qū)綠化、住戶的總體素質(zhì)等這些因素會對其價格產(chǎn)生較明顯的影響，所以在個別因素修正時必須考慮這些因素。（2）對于寫字樓：停車、出入口問題，是投資這類物業(yè)或租戶在承租過程中首要考慮的問題，如果停車問題很難，或者無法解決，則無論寫字樓檔次再高，恐怕要出售或出租均很成問題。所以在評估寫字樓中，必須要考慮到這個停車、車輛出入這個重要的影響因素。前段在評估寫字樓的區(qū)位價中，筆者看到考慮到著個影響因素的機構(gòu)不多。停車的問題，同樣對于整層的商業(yè)、或經(jīng)營型物業(yè)（如大商場、酒樓）而言也是非常重要的，我們在評估過程中就有發(fā)現(xiàn)，部分九十年代建的寫字樓或商場，就是由于沒有停車位置，從竣工至今一直空置，空置時間達十年。如：仙塔街新村的的一幢臨街的次頂層，筆者親臨現(xiàn)場勘看了該房屋，其平面布置、采光通風等都非常好，做為寫字樓很合適，但由于小區(qū)內(nèi)的住戶的停車（自行停自行車、摩托車）都成問題，周邊也沒有可供停車的場地，入住該寫字樓的公司停車問題根本沒法解決，所以有意向的買家看了該寫字樓都因其停車問題而打退堂鼓，該寫字樓基本處于閑置，多次以停優(yōu)惠的價格拍賣，均為能成交。（3）營業(yè)店面：應當特別注意：開間、寬深比、拐角、臨街狀況。店面的臨街狀況對其價值的影響是很大的，如：處于同一幢樓宇的不同位置的店面，臨主干道及臨小區(qū)的店面，價值就天差地別，所以在評估中應到現(xiàn)場察看實例，才能判別其是否可比。

　　2、同一個因素對不同類型的物業(yè)的影響也是不一樣的

　　同一個因素對不同類型的物業(yè)的影響也是不一樣的，在估價的修正過程中，應當針對不同類型的物業(yè)來判斷、修正及確定修正的幅度。如：（1）新舊程度，其對商業(yè)性店面的價值影響就不是太明顯，而且作為店面來說，商家往往對其門面進行裝修，這也會改變房屋的外觀；（2）就建筑結(jié)構(gòu)而言，混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)對商業(yè)性的房屋影響也是較小的，如混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)的兩間并排店面，其租金水平應當是相當?shù)模瑢ζ鋬r格影響也比較小，但對于住宅單元而言，影響就很明顯。（3）樓層：一層的營業(yè)用房與二層的營業(yè)用房往往是不可比的，一層肯定比二層好很多，但在住宅及寫字樓中，恰好是相反的，二層比一層好。不同類型的物業(yè)，樓層的影響方向及幅度是不一樣的。

　　在個別因素修正的過程中，應當針對不同的物業(yè)，全面考慮不同的修正因素及側(cè)重點來進行修正。由于這些修正與調(diào)整一般難以用數(shù)字公式或數(shù)學模型予以量化，主要是根據(jù)估價人員的估價理論、實踐經(jīng)驗和對可比實例、估價對象的調(diào)查、了解作出的判斷，所以就要求估價人員應當具有扎實的估價理論知識、豐富的估價經(jīng)驗、高度的責任心（特別是應在對估價對象及可比實例進行現(xiàn)場查勘的基礎上進行修正，不能閉門造車）和良好的執(zhí)業(yè)道德。