2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點二：居住房地產(chǎn)估價,房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學習，備考效率就會有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點二：居住房地產(chǎn)估價，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點二：居住房地產(chǎn)估價

　　居住房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)估價

　　(一)居住房地產(chǎn)及其估價的特點

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　2.具有較強的相似性、可比性

　　3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的(扣除出讓金問題)，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。

　　(二)影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　1.影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　(1)位置。(2)交通條件。(3)生活服務(wù)設(shè)施。(4)教育配套設(shè)施。(5)環(huán)境質(zhì)量。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。(2)設(shè)施與設(shè)備。(3)建筑質(zhì)量。(4)裝修。

　　(二)居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)等。

　　1.市場法

　　由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹慎估價原則，會選擇成本法進行估價，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進行估價。

　　3.收益法

　　對于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進行估價。

　　4.假設(shè)開發(fā)法

　　在建的住宅工程可以用假設(shè)開發(fā)法估價。

　　(三)居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1.商品房估價的技術(shù)路線和難點處理

　　商品房由于市場交易實例較多，因此常采用市場法進行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

　　2.房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術(shù)路線和難點處理

　　房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>