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估價(jià)師考試輔導(dǎo):房產(chǎn)測繪類知識(shí)總結(jié)

2008-01-14 16:03  來源:  字體:  打印 收藏

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  商品房銷售時(shí),以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式?

  答:商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

  商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇?

  答:從2002年10月1日起,商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套(總價(jià))計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

  商品房建筑面積如何計(jì)算?

  答:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。

  何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”?它們有何區(qū)別?

  答:預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積,它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用;竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積,它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。

  有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致,其原因主要有哪些?

  答:其產(chǎn)生的原因大致可概括為:(1)建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì);(2)施工過程中,建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工;(3)施工錯(cuò)誤或施工誤差過大;(4)竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變;(5)正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實(shí)測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。

  業(yè)主如對(duì)已購房地產(chǎn)的面積有疑問時(shí),該如何處理?

  答:在預(yù)售期間,可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖,根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。

  在竣工入伙后,可按相關(guān)規(guī)范自行實(shí)測,如仍存疑問,可要求進(jìn)行重新測量。

  業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí),應(yīng)注意些什么?

  答:業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時(shí),一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積,而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。

  業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積?

  答:凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位,每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專用章”的,為預(yù)售面積;標(biāo)明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的,為竣工面積。

  按建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,發(fā)生面積差異時(shí)如何處理?

  答:按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時(shí)的處理方式。

  在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》中已約定,交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)(含1%)的,為允許的合理差異,買賣雙方相互不退、不補(bǔ);交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)(含5%)的,按購房時(shí)的單位價(jià)格,實(shí)行多退少補(bǔ);交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的,買方有權(quán)解除合同,買方要求解除合同的,賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息,并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金;交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)的,經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的,按購房時(shí)的單位價(jià)格,實(shí)行多退少補(bǔ)。

  成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成?

  答:成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

  什么是套內(nèi)房屋使用面積?

  答:套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算:(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

  什么是套內(nèi)墻體面積?

  答:套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

  目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下:(1)建筑物外墻(含山墻)的墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中;(2)分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積(電梯井除外)之間的隔墻,以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長;(3)電梯井(不含其周圍的其他公用面積)與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻,以墻軸線為界分別計(jì)取邊長;(4)套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻,其墻體面積全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

  本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊,也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)、騎樓等。

  什么是套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積?

  答:套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

  什么是房屋的共有建筑面積?

  答:房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

  房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容?

  答:共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。

  共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積,獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

  按套內(nèi)建筑面積售房,房價(jià)是如何計(jì)算的?

  答:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房,按套(單元)或整層出售的,以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計(jì)算房價(jià);整幢出售的,以該幢房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。預(yù)售時(shí),開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場的各類房屋交易,實(shí)行總價(jià)交易,房價(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤,但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷售的房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購房者提供房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。

  按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算?

  答:按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),不再另行計(jì)價(jià)。

  按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰?

  答:應(yīng)在購銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有,任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

  套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同?

  答:“套內(nèi)建筑面積”售房,實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià),其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有,任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。

  “建筑面積”售房,實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積,按建筑面積計(jì)算房價(jià)。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在,使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化,非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性,購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。

  “套內(nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比,前者只是少了個(gè)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”,而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi),因此房屋交易總價(jià)不變,但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對(duì)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。

  按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房,發(fā)生面積差異時(shí),如何處理?

  答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時(shí)實(shí)測面積與原計(jì)價(jià)面積出現(xiàn)差異(含誤差)的處理方法:(一)差異值為±0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,購銷雙方不作任何補(bǔ)償;(二)差異值為±0.6%以上(不含本數(shù))至±3%以內(nèi)(含本數(shù))的,購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ);(三)差異值超過±3%以上(不含本數(shù))的,購房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。選擇退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息(以付款日起至退款日止為期,以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算)。

  實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房,對(duì)分?jǐn)偣裁娣e(如門廳、樓梯、過道等)部分,政府主管部門將如何把關(guān)?

  答:按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)售房,由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小,政府主管部門應(yīng)在設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)建、竣工驗(yàn)收和竣工測繪等方面嚴(yán)格把關(guān),維護(hù)業(yè)主對(duì)“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。

  實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房,物業(yè)管理費(fèi)的收取是否會(huì)改變?

  答:由于物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的,物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費(fèi),實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”售房,售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”,因此,物業(yè)管理費(fèi)收取沒有改變。

  按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售商品房,如何計(jì)價(jià)?

  答:按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

  按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,當(dāng)出現(xiàn)面積差異時(shí),該如何處理?

  答:按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時(shí),套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  什么是房屋的基底面積?

  答:房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

  什么是房屋的建筑面積?

  答:房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

  什么是房屋的公用建筑面積?

  答:房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積,包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。

  房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?/P>

  答:每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算:(1)有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算;(2)如無面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即:每戶?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

  購房的建筑面積包括哪些部分?

  答:房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。

  什么叫宗地?宗地號(hào)代表什么意思?

  答:宗地是地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地,以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào),叫宗地號(hào),又稱地號(hào),其有四層含義,稱為:區(qū)、帶、片、宗,從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107—24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

  什么叫宗地圖?什么叫證書附圖?

  答:宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括:宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì),與相鄰宗地的關(guān)系等。

  證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖,是房地產(chǎn)證的重要組成部分,主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

  從事房產(chǎn)測繪的機(jī)構(gòu)有哪些?

  答:列如深圳市目前從事房產(chǎn)測繪的機(jī)構(gòu)是深圳市地籍測繪大隊(duì)及中隊(duì)。

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